房价独特的“昆明现象” 专家：明年楼市不会更好

　　“昆明地产的日子不会比今年好，但也不会那么差。”
　　针对某地产研究院这份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险度排名》报告中得出的昆明房地产短周期投资风险全国排名第三的结论，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远并不认同。
　　“在今年的大形势下，地产行业肯定是比以前难过了，但充其量就是以前吃惯鲍鱼，现在喝汤的区别，并没有那么惨烈。”
& E4 {$ M- j9 R* o: ]- |　　石远笑言：“我们也做研究，很多分析模型把各种数据套进去，得出的结果可能是一只羊有两只眼睛。尤其是地产行业，却不说‘每一块土地都是唯一的’，就是全国城市的地域性，就框不在一个标尺之下。”
　　昆明不是500万人的昆明，而是5000万人的
, c5 C: g% X. u: r$ Z7 P6 Z2 n　　“5311”，不是足球阵型，而是昆明购房群体的构成比例。
6 @0 p2 T- }: y0 _9 o2 h. ~' C　　石远介绍，从我们做项目的实际销售情况来看，昆明买房人群50%来自昆明，30%来自州市、10%来自全国，剩下10%纯属投资，人群还涉及国外。
* x4 E; J2 \$ @! u4 _/ r　　“所以，昆明不是500万人的昆明，而是5000万人的昆明。”
　　作为云南省唯一特大型城市，城市首位度较高，使昆明对省内其他地区具有较强吸引力。其实，云南省总人口数在全国处于中游，但由于城镇化率低于全国平均水平，城市规模较小，使得城市首位度偏高。昆明市经济总量占全省30%以上，大部分医疗机构、大专院校及科研院所汇聚于此。同时，由于其周边缺少吸引力较强的二线城市，未对城市人口快速聚集起到缓冲作用，这对云南省内其他地区人口形成强大吸引力。
　　“昭通、楚雄等州市居民，但凡有些经济实力，在昆明或多或少会有套住宅。”石远举了个例子，因为四川省并非只一个特大型城市，使其省会成都首位度并不高，省内各区域有经济实力的居民，二次置业时可选择成都，也可以在绵阳、攀枝花。反观云南，只有昆明一个特大型城市，大部分州市居民最终会选择在昆明置业。
, G2 D# P2 m3 ^0 g: ^　　根据昆明市统计局数据显示，2013年年末，全市常住人口657.9万人。而在云南省统计局官方网站上，去年年末全省常住人口4686.6万人。
4 K1 {, i+ s9 [- _$ W" N' z# s　　“5000万人口中，每年有10%即100万人选择置业，平均每人购置100平方米的话，想想是什么概念？”以城市人口作为分析数据，石远对这份报告并不认同。由于区域独立性、市场封闭性，只看昆明比较片面，昆明对州市的辐射影响非常大，绝对不能忽视。
　　房价的“昆明现象”
　　8138元/平方米，这是今年9月昆明商品房成交均价。相关数据显示，2013年1月至2014年9月，昆明商品房成交均价在8000元/平方米左右徘徊。
6 b! J  D* C9 U  s- N$ l1 E3 O) W8 ~" n　　“房价这一指标，在昆明有其特有‘现象’。”石远直言，团购在昆明尽人皆知，而团购价与市场价相比，低得可不是几个百分点。
　　在石远看来，开发商做团购已是普遍现象，当1/3甚至1/2的开发商在做团购时，需求被放大，昆明现象就此形成。显然，昆明楼市真实房价要比某地产研究院的统计数据低得多。
$ [' _  g. X3 V8 K. n0 ~　　昆明商品房存量多，去库存压力大，这的确是不争事实。但土地不同、城市不同、样本不同，用一个标尺衡量全国所有城市的房地产行业，基于此指标分析得出的结论，是否会出现与真相偏离的现象？
: K) l6 ?+ f  n8 m: H! i  D　　“做为一家外地数据机构，其用来做统计的数据就值得考究。”石远指出，在其报告统计的35个城市中，由于城市的特殊性，其统计标准是否考虑房价、地域特性并不得知。在昆明房企眼里，虽然目前昆明楼市库存量较大，但同时还需要看到的是，“双限松绑”后，昆明购房需求也在逐步增加，昆明楼市尚处于理性发展阶段。
　　当然，除昆明真实房价难以通过统计数据显示外，一些房企还表示出其他疑惑。
　　“易 居报告显示，昆明的楼市房价偏离度小，房价涨幅不大，基本可以判断没有房地产泡沫。既然没有泡沫，何以昆明楼市短周期投资风险度排名全国第三？同时，房价偏离度小，说明相比其他城市，昆明房价的市场接受度较高，对投资影响应该产生正面影响，这与报告结论显得有些自相矛盾。”
　　“当把昆明放在其他城市中一起比较时，看似科学的方法可能会产生误导。”
　　“由于自身复杂及特殊性，地产市场不是通过研究得来的，而是被创造和挖掘出来的。”在石远看来，外来企业进入昆明，仅以一份数据报告作参考显然并不合理，市场调查等也是其重要参考因素。
# L  [4 o# @" @. b　　明年不会比现在好
  P+ O/ d. }1 O2 R. h8 m　　按理说，昆明楼市短期投资风险如此之高，昆滇房企在楼市低迷态势下生存是否困难？
　　“房企过的并没想象中那么差，以前每天都吃鲍鱼，现在给碗汤喝，反而觉得日子过得不习惯。”石远调侃道，其言下之意无非就是，躺着赚钱的时代已过去，当他们和过去相比有差别时，自然就觉得日子不好过了。
　　“市场力量是巨大的，当政府逐步把楼市交给‘看不见的手’时，明年的昆明楼市不会更好。”
- G- A3 N, `9 h& q& z4 f: p* d* L　　供应压力巨大，楼市低迷态势持续，本该看到房企悲观情绪高涨，相反，昆明房企对此却依旧冷静、乐观。
& ]5 I8 C* Z$ b1 ~　　由于昆明楼市庞大库存、同质化严重、业态供应去化严重不成比例等现状，让开发商不得不冷静去看待。但同时也应看到，据不完全统计，今年1～9月昆明商品房共成交93115套，同比增长20%，而同期商业成交量的大幅增长，也让房企们看到希望。
　　结束采访时，石远略带调侃的一句话不禁让人反思：“看似复杂、科学的模型，得出的结论却是一只羊有两只耳朵、四条腿。”
　　过去，当房价在政府宏观调控和百姓抱怨声中水涨船高，各界都在争论房地产市场是否存在泡沫时，人们惊奇地发现：由于缺乏科学、权威的统计数据，围绕房地产所进行的争论只能是雾里看花。然而，在现今大数据时代下，当人们希望借助科学数据得出真相时，结果却往往出人意料。
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