房价独特的“昆明现象” 专家:明年楼市不会更好

0
回复
614
查看
[复制链接]
发表于 2014-12-15 23:03:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
  “昆明地产的日子不会比今年好,但也不会那么差。”
, s+ S( v7 ?2 n2 H- B+ m  针对某地产研究院这份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险度排名》报告中得出的昆明房地产短周期投资风险全国排名第三的结论,昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远并不认同。
1 s7 g. Q3 S: A: T, n  “在今年的大形势下,地产行业肯定是比以前难过了,但充其量就是以前吃惯鲍鱼,现在喝汤的区别,并没有那么惨烈。”
1 _6 X( l3 b0 |4 G$ C8 B$ @  石远笑言:“我们也做研究,很多分析模型把各种数据套进去,得出的结果可能是一只羊有两只眼睛。尤其是地产行业,却不说‘每一块土地都是唯一的’,就是全国城市的地域性,就框不在一个标尺之下。”
5 d. ~, y' `  c6 l" P  昆明不是500万人的昆明,而是5000万人的
% [% T$ s2 s1 y$ T, R/ o  “5311”,不是足球阵型,而是昆明购房群体的构成比例。
3 ^9 g6 r7 ]7 O9 A" I  石远介绍,从我们做项目的实际销售情况来看,昆明买房人群50%来自昆明,30%来自州市、10%来自全国,剩下10%纯属投资,人群还涉及国外。
. {' p( w% S1 s# o  “所以,昆明不是500万人的昆明,而是5000万人的昆明。”5 Q4 Z# @& q$ j) C9 z
  作为云南省唯一特大型城市,城市首位度较高,使昆明对省内其他地区具有较强吸引力。其实,云南省总人口数在全国处于中游,但由于城镇化率低于全国平均水平,城市规模较小,使得城市首位度偏高。昆明市经济总量占全省30%以上,大部分医疗机构、大专院校及科研院所汇聚于此。同时,由于其周边缺少吸引力较强的二线城市,未对城市人口快速聚集起到缓冲作用,这对云南省内其他地区人口形成强大吸引力。" t- F$ A9 U  X3 z" M- J
  “昭通、楚雄等州市居民,但凡有些经济实力,在昆明或多或少会有套住宅。”石远举了个例子,因为四川省并非只一个特大型城市,使其省会成都首位度并不高,省内各区域有经济实力的居民,二次置业时可选择成都,也可以在绵阳、攀枝花。反观云南,只有昆明一个特大型城市,大部分州市居民最终会选择在昆明置业。; v5 n( C- `3 G8 {0 [* L, J
  根据昆明市统计局数据显示,2013年年末,全市常住人口657.9万人。而在云南省统计局官方网站上,去年年末全省常住人口4686.6万人。& Y2 v% ^: S5 j2 F/ r  B6 X
  “5000万人口中,每年有10%即100万人选择置业,平均每人购置100平方米的话,想想是什么概念?”以城市人口作为分析数据,石远对这份报告并不认同。由于区域独立性、市场封闭性,只看昆明比较片面,昆明对州市的辐射影响非常大,绝对不能忽视。* E7 _$ j! J2 K, J$ D3 B
  房价的“昆明现象”
* `2 H. ^1 ^8 ]+ x7 F  8138元/平方米,这是今年9月昆明商品房成交均价。相关数据显示,2013年1月至2014年9月,昆明商品房成交均价在8000元/平方米左右徘徊。3 _( `7 Q8 @9 d& I5 F7 g$ _
  “房价这一指标,在昆明有其特有‘现象’。”石远直言,团购在昆明尽人皆知,而团购价与市场价相比,低得可不是几个百分点。
* I- d8 N1 [" F$ T/ M) m  在石远看来,开发商做团购已是普遍现象,当1/3甚至1/2的开发商在做团购时,需求被放大,昆明现象就此形成。显然,昆明楼市真实房价要比某地产研究院的统计数据低得多。
- F+ V& v9 y& @; y9 Q+ h  v  昆明商品房存量多,去库存压力大,这的确是不争事实。但土地不同、城市不同、样本不同,用一个标尺衡量全国所有城市的房地产行业,基于此指标分析得出的结论,是否会出现与真相偏离的现象?$ O6 G9 |# E5 [$ j6 x4 G5 v9 _
  “做为一家外地数据机构,其用来做统计的数据就值得考究。”石远指出,在其报告统计的35个城市中,由于城市的特殊性,其统计标准是否考虑房价、地域特性并不得知。在昆明房企眼里,虽然目前昆明楼市库存量较大,但同时还需要看到的是,“双限松绑”后,昆明购房需求也在逐步增加,昆明楼市尚处于理性发展阶段。! U( J5 x, ~7 [5 _" e* d
  当然,除昆明真实房价难以通过统计数据显示外,一些房企还表示出其他疑惑。( b/ y9 d' k* x" z
  “易 居报告显示,昆明的楼市房价偏离度小,房价涨幅不大,基本可以判断没有房地产泡沫。既然没有泡沫,何以昆明楼市短周期投资风险度排名全国第三?同时,房价偏离度小,说明相比其他城市,昆明房价的市场接受度较高,对投资影响应该产生正面影响,这与报告结论显得有些自相矛盾。”7 V! `/ y3 M% p0 n7 s
  “当把昆明放在其他城市中一起比较时,看似科学的方法可能会产生误导。”6 J0 ~* i% e+ ~8 j
  “由于自身复杂及特殊性,地产市场不是通过研究得来的,而是被创造和挖掘出来的。”在石远看来,外来企业进入昆明,仅以一份数据报告作参考显然并不合理,市场调查等也是其重要参考因素。; q- h8 C$ L! o8 E1 M8 }
  明年不会比现在好
9 @# X- @. M" K  O+ }5 i) n; ^  按理说,昆明楼市短期投资风险如此之高,昆滇房企在楼市低迷态势下生存是否困难?
: P8 N# m6 F+ F  “房企过的并没想象中那么差,以前每天都吃鲍鱼,现在给碗汤喝,反而觉得日子过得不习惯。”石远调侃道,其言下之意无非就是,躺着赚钱的时代已过去,当他们和过去相比有差别时,自然就觉得日子不好过了。- q- D1 n5 h% R$ l( g0 Q. i
  “市场力量是巨大的,当政府逐步把楼市交给‘看不见的手’时,明年的昆明楼市不会更好。”
0 g7 i$ ~9 a% L7 u3 W5 s  供应压力巨大,楼市低迷态势持续,本该看到房企悲观情绪高涨,相反,昆明房企对此却依旧冷静、乐观。
" }, `: A  h8 P6 H  由于昆明楼市庞大库存、同质化严重、业态供应去化严重不成比例等现状,让开发商不得不冷静去看待。但同时也应看到,据不完全统计,今年1~9月昆明商品房共成交93115套,同比增长20%,而同期商业成交量的大幅增长,也让房企们看到希望。8 s3 M' s: b& K7 d4 y# V
  结束采访时,石远略带调侃的一句话不禁让人反思:“看似复杂、科学的模型,得出的结论却是一只羊有两只耳朵、四条腿。”4 I5 U" _2 X" A+ K: k) q
  过去,当房价在政府宏观调控和百姓抱怨声中水涨船高,各界都在争论房地产市场是否存在泡沫时,人们惊奇地发现:由于缺乏科学、权威的统计数据,围绕房地产所进行的争论只能是雾里看花。然而,在现今大数据时代下,当人们希望借助科学数据得出真相时,结果却往往出人意料。
3 N' M( u8 ^8 s* |' _4 w责编:张雨枫
关注官方微信

微信号:大白网

微博:大白网

QQ1群:4731622

QQ2群:4731622

全国服务热线:

QQ24485416

(工作日:周一至周五 9:00-16:00)
大理市
www@dali8.net

手机版-小黑屋- 大理白族|大理乡村旅游网|大理网|大理论坛|白族网|大理旅游网|大理信息网|大理生活网

技术支持:挖主机网络 Powered by大白网© 2006-2025 dalibaizu.com  滇ICP备19004088号 滇公网安备 53290102000530号