40年产权公寓不能公积金贷款 面积误差超3%可退房

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发表于 2014-8-26 20:58:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
  对很多人来说,辛辛苦苦一辈子,最大的消费可能就是买一套房。但在买房这件大事上,却常常存在着各种各样的陷阱和纠纷,比如房产证难办、房子质量有问题、合同面积与实际面积不符甚至物管公司乱收费等。近日,本报记者收集了一些案例,并向各行业专业人士进行了咨询,希望正准备购房的你能从中得到启示,避开这些陷阱。同时购房者也应知晓自己的权益,在合法权益受到侵害时,要懂得积极维权。
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3 h( e3 ]% l& D  王先生:我所居住的小区在没有开过一次业主大会和成立业委会的情况下,对小区地面公共面积划出来的车位进行收费,很多业主被迫交不合理的费用,请问我们如何维护自身利益?
1 e" h+ K! i% h& N# I  答:利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行经营的,应征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续,所得收益依法归全体业主共有。若存在乱收费现象,建议业主向物价局督察科反映。& {: C' ?$ ?& E' U. A. R
  赵先生:我想改变住房原有的布局和功能,但物业说房产局没来监察之前不能变动。如果变动的话,到时房产证发不下来,物业不负责任。房产证下来前可否改变住房的原有布局和功能?3 l+ G( \3 e( C& _/ U0 A, b# G
  答:根据房屋登记办法第 20 条第(3)项规定,申请登记的内容与有关材料证明的事实一致才可登记。第 22 条第(1)项规定,未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记。所以业主若改变住房原有的内部结构,与原来合同规划图纸不相符的,将不给予登记办证。; w9 h6 w( `1 S$ n7 H. C3 c  m
  蒋先生:假如我买了一套没有房产证的二手房,自己能否补办房产证?需要补交多少钱?
9 e' x" |% X2 }) G4 `; k: q  答:业主若想购买二手房,应先了解该房是否已办理了房地产权证。只有已办理了房地产权证、手续齐全的房屋,才可按正常程序办理二手交易。私人自建房屋,应先办理土地权属变更手续。0 V" ~( ^3 A0 q, l
  吴女士:现在高层住宅都按照建筑面积来计算房价,有些楼盘公摊很大,套内使用面积到底该如何计算?, h4 \- ^) J0 Y& \5 `$ I
  答:套内使用面积是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定,套内使用面积的计算应按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中,住宅的套内使用面积的计算方法为:(1)套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和;(2)跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;(4)内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算,可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。1 O" p' [+ p. ~# O( \
  黄先生:我在两年前购买了城区一套新房,法定的住宅使用期是 70 年,而我的购买合同中写的只有 50 年使用期,这是为什么?# z: J5 J; `. L6 L. k( w7 H6 A. i+ w* ?
  答:根据房屋用途的差异,其占有范围内的土地使用期限有所不同,其中居住用地的土地使用年限为 70 年,工业用地为 50 年,商业用地为 40 年,综合用地为 50 年,均从土地出让合同签订之日起计算。建议你先去相关部门了解土地是作为哪种用途受让的,以及受让的具体时间。
' ~; f2 Y" G8 Z: a7 q0 r  蒋女士:我买了一套精装房,但入住不久就出现漏水问题,三天两头要维修,我如果以此条件退房法院会支持吗?我的损失该获怎样的赔偿?* i, }3 L: R; C9 W- e9 \
  答:如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用,买房人可要求开发商解除合同和赔偿损失。同时,如果交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房户可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。
9 e5 V& }' {  n; J) y. r  刘先生:我在 2012 年买了郊区某项目的花园洋房,当时对选中的户型很满意,今年 6 月份收房的时候,发现跟当时户型图所规划的完全不同。而开发商给出的答复则是,实际面积与约定面积有一定差异是正常误差,不予赔偿。请问该怎么处理?
5 u+ g/ |) K$ g; V# {  答:购房人在签署商品房销售合同时,要注意合同上的处理办法,如果实际面积与约定面积有差异,按照合同处理;如合同未约定,面积误差超过绝对值 3%时,业主有权退房。业主不愿退房的,根据产权登记面积大于合同面积比例在 3%以内(含 3%)的房价由业主补足,超出 3%的房款由开发商承担。3 I' H  y7 _  p' o, B* a+ @( ]
  张先生:我想买一套 40 年产权的公寓,会受限购政策的限制吗?能不能使用公积金贷款?
4 {) [) d8 j3 w/ S; e# N( x2 B4 n  答:公寓 40 年产权房屋是不限购不限贷的,所以不受限购政策的限制。个人住房公积金仅限于购买 70 年产权的住宅时可作为贷款使用,商业性质的房屋不可以使用,同时,公寓也不可以迁入户口。) B& L  d- p, ^$ k' q/ B' z
  罗女士:我准备把自己名下的一套房子卖给别人,请问在收取定金或意向金时需要注意什么?6 m5 ]; i" n/ R5 Z' ^. E- @) v
  答:卖家在收取买家定金或意向金时应当确定买卖合同的主要条款,并签订书面协议,协议应明确以下内容:(1)双方的姓名或名称和住所;(2)房屋的基本状况;(3)房屋总价及付款方式、付款时间;(4)房屋的交付条件及日期;(5)装饰、设备标准承诺;(6)办理产权登记过户有关事宜;(7)解决争议的方法;(8)违约责任;(9)双方约定的其他事项。只有对合同的主要条款达成一致,买家支付的定金才能真正起到订立合同的担保作用。
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