40年产权公寓不能公积金贷款 面积误差超3%可退房

　　对很多人来说，辛辛苦苦一辈子，最大的消费可能就是买一套房。但在买房这件大事上，却常常存在着各种各样的陷阱和纠纷，比如房产证难办、房子质量有问题、合同面积与实际面积不符甚至物管公司乱收费等。近日，本报记者收集了一些案例，并向各行业专业人士进行了咨询，希望正准备购房的你能从中得到启示，避开这些陷阱。同时购房者也应知晓自己的权益，在合法权益受到侵害时，要懂得积极维权。
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; C2 P: T  s$ v( t* M! @8 |: \0 G1 V　　王先生：我所居住的小区在没有开过一次业主大会和成立业委会的情况下，对小区地面公共面积划出来的车位进行收费，很多业主被迫交不合理的费用，请问我们如何维护自身利益？
　　答：利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续，所得收益依法归全体业主共有。若存在乱收费现象，建议业主向物价局督察科反映。
7 J) b2 e% W5 x+ ^* v9 m- T　　赵先生：我想改变住房原有的布局和功能，但物业说房产局没来监察之前不能变动。如果变动的话，到时房产证发不下来，物业不负责任。房产证下来前可否改变住房的原有布局和功能？
　　答：根据房屋登记办法第 20 条第（3）项规定，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致才可登记。第 22 条第（1）项规定，未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记。所以业主若改变住房原有的内部结构，与原来合同规划图纸不相符的，将不给予登记办证。
　　蒋先生：假如我买了一套没有房产证的二手房，自己能否补办房产证？需要补交多少钱？
　　答：业主若想购买二手房，应先了解该房是否已办理了房地产权证。只有已办理了房地产权证、手续齐全的房屋，才可按正常程序办理二手交易。私人自建房屋，应先办理土地权属变更手续。
　　吴女士：现在高层住宅都按照建筑面积来计算房价，有些楼盘公摊很大，套内使用面积到底该如何计算？
　　答：套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算应按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：（1）套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算，可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。
) ^$ f4 B- c+ M  D5 \/ Y3 |　　黄先生：我在两年前购买了城区一套新房，法定的住宅使用期是 70 年，而我的购买合同中写的只有 50 年使用期，这是为什么？
8 y; A5 X8 Q, a) ~1 c- j　　答：根据房屋用途的差异，其占有范围内的土地使用期限有所不同，其中居住用地的土地使用年限为 70 年，工业用地为 50 年，商业用地为 40 年，综合用地为 50 年，均从土地出让合同签订之日起计算。建议你先去相关部门了解土地是作为哪种用途受让的，以及受让的具体时间。
  v2 B0 H" q! _0 m% @7 ^. Q　　蒋女士：我买了一套精装房，但入住不久就出现漏水问题，三天两头要维修，我如果以此条件退房法院会支持吗？我的损失该获怎样的赔偿？
6 B# X% U0 h7 w, d" T8 B3 A　　答：如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房人可要求开发商解除合同和赔偿损失。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
　　刘先生：我在 2012 年买了郊区某项目的花园洋房，当时对选中的户型很满意，今年 6 月份收房的时候，发现跟当时户型图所规划的完全不同。而开发商给出的答复则是，实际面积与约定面积有一定差异是正常误差，不予赔偿。请问该怎么处理？
　　答：购房人在签署商品房销售合同时，要注意合同上的处理办法，如果实际面积与约定面积有差异，按照合同处理；如合同未约定，面积误差超过绝对值 3%时，业主有权退房。业主不愿退房的，根据产权登记面积大于合同面积比例在 3%以内（含 3%）的房价由业主补足，超出 3%的房款由开发商承担。
9 I, }9 g: \* C　　张先生：我想买一套 40 年产权的公寓，会受限购政策的限制吗？能不能使用公积金贷款？
　　答：公寓 40 年产权房屋是不限购不限贷的，所以不受限购政策的限制。个人住房公积金仅限于购买 70 年产权的住宅时可作为贷款使用，商业性质的房屋不可以使用，同时，公寓也不可以迁入户口。
　　罗女士：我准备把自己名下的一套房子卖给别人，请问在收取定金或意向金时需要注意什么？
3 e( Z% D! H, z9 B5 p$ L. i* P　　答：卖家在收取买家定金或意向金时应当确定买卖合同的主要条款，并签订书面协议，协议应明确以下内容：（1）双方的姓名或名称和住所；（2）房屋的基本状况；（3）房屋总价及付款方式、付款时间；（4）房屋的交付条件及日期；（5）装饰、设备标准承诺；（6）办理产权登记过户有关事宜；（7）解决争议的方法；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。只有对合同的主要条款达成一致，买家支付的定金才能真正起到订立合同的担保作用。
* p3 b4 m, G2 B5 K- l9 s3 h! z& V责编：段超然
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