公衍奎:限购下房企转型商业地产雷声大雨点小

　　限购令作为楼市调控的"杀手锏"，使住宅市场渐渐陷入僵局，大批房企和资金涌入了限购之外的商业地产。如今，不仅在大城市，很多一二线之外的市、镇也兴建了许多超高、超豪华的商业物业。盲目进入和投建商业地产，正积聚了另一处楼市"堰塞湖"。
　　对此，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎，日前接受地产中国网专访时表示："此波商业地产热绝对是2008年金融危机后，宽松货币条件下吹出来的泡沫。如今风险大了，在楼市调控、资金收紧的情况下，商业地产'乱中取胜'的状况将难以继续。"
　　黑石拟抛售商业资产仅是个案
　　地产中国网：黑石集团拟出售上海Channel1购物中心95%的股权，有业内人士分析认为是其看空中国商业地产未来走势，您怎么看？
　　公衍奎：在我国的商业地产领域，外资还是有很多的，且参与形式各种各样。其实，"投资中国"是一种国际投资趋势，而"做空中国"也是目前外资一个比较大的观点。现在，包括国外投行基金等很多企业转卖资产都是比较正常的。
　　黑石集团不仅仅只针对于中国房地产，它的投资分布在各个国家和领域，卖掉一个中国商业地产项目的同事，它还在投资国内其他项目。所以，此次发生的事件只能说明项目个案本身，并不具有普遍性。
　　地产中国网：除了上述看淡的消息之外，其实已有大批房企转型商业地产，但目前多数房地产企业资金并不富余，商业地产又是吸金黑洞，密集转型会否进一步加剧房企的资金危险？
　　公衍奎：实际上，商业地产2009年就非常热，2010年也很多人关注，只不过那两年提及风险的人较少。其实，商业地产肯定会有风险。
　　首先，这个风险表现在短期集中放量，即短时间大量项目开工、大批企业进入。以北京为例，望京就积聚了很多已建和在建的商业项目，回龙观和通州的配套项目也已经很多了。从中我们也可看到，商业地产外延发展的趋势明显。
　　其实，迎来这一轮商业地产热经过了一个很长时间的转变过程。在2003、2004年之前，除了南方的温州人投资商铺之外，北方地区对商业地产的态度还比较漠视与冷淡、意识也比较薄弱，觉得商业地产没法做。
　　但从中国商业地产发展阶段来看，现在确实上了一个新台阶。从前几年做商业配套开发，到做专业市场类似温州商贸城模式，再到差不多2009年之后的大型综合类商业项目。经过房地产开发公司的慢慢打造，很多还明确了自己的产品线，如较早的万达、宝龙，和后期的华润等。
　　地产中国网：此前银监会已预警商业地产风险，就您了解来看，商业地产有无调控的必要？目前有个别银行对个人投资商业地产进行限贷，这对商业地产市场有怎样的影响？
　　公衍奎：商业地产不是说没有调控，其实，上海地区对商业地产风险已经做出了一些反应。
　　实际上，我觉得重要的不是政府如何去调控、去规定，而是金融环境的变化就已经使得商业地产自身开始变化和重构。在金融紧缩、资金成本上升的情况下，开发商的行为方式就会不同，也就不用宏观调解，没有谁会再冒着资金链断裂的风险使着劲儿地往上冲。
　　现在，金融安全对于开发企业是最关键的，而对于银行方面同样适用，所以银行收紧了"钱袋子"。钱紧了，很多企业连住宅项目都不敢拿地了，还有人敢继续在商业地产上"大张旗鼓"吗？！
　　此波商业地产热潮已经结束
　　地产中国网：对于开发商集体转向商业地产，在您看来，是被迫转型或主动转型？这轮商业地产火热能持续多久？
　　公衍奎：2008年的金融风暴让很多企业意识到，只做住宅是存在风险的，同时，受金融风暴"带来"的宽松货币政策刺激，商业地产开始膨胀，吸纳了很多企业的进入。
　　实际上，商业地产开发在资金链宽松的情况下不会觉得压力大，但优质地块和大量资金始终都是商业地产最重要的两个先决条件。
　　目前，土地资源已经变化，住宅类的土地由多变少，且地方政府在土地问题上表现强势，不太愿意让把综合用地再改成住宅，政府通常觉得商业地产项目会带动城区发展，所以会有些倾斜；此外，金融环境也发生了改变。2009年国家救市投资"4万亿"，使市场上一时间充斥了大量资金，贷款也比较容易，很多企业也变得很有钱，一时间资金似乎变得"便宜了"，这也成为商业地产开发增长的关键动因。
　　然而，今非昔比。今年，国家的楼市调控和金融收紧政策仍在持续，融资难使得钱"贵"了，以前的一个商业项目能回20%开发商就觉得很满意了，但现在，资金的成本就超过了20%。
　　地产中国网：大量房企进入导致商业地产人才奇缺，有专家称泡沫已形成，很快将迎来洗牌期，您怎么判断？
　　公衍奎：其实，商业地产此波热潮已经结束，暂停一个段落。尤其在今年下半年，国家楼市调控政策仍在延续的情况下，很多房企连住宅都不敢再投资拿地了，谁还敢做商业地产？！
　　至于商业地产人才泡沫，我个人觉得已经是今年上半年的事了。目前，外部环境和金融风险加大，开发商进入商业地产更谨慎了，之前的很多项目现在也是"雷声大、雨点小"。且很多商住为主的大房企想进入商业地产，也仅是"想"的阶段，并没有真正去做。
　　如此来看，商业地产洗牌目前是比较难的，短期可能洗不了，至少那几张牌谁老大、谁老二短期内变不了，目前商业地产格局还难以撼动，而在持续的金融收缩政策下，所有商业地产的开发步伐都会变慢。尤其是今年干了一半的商业地产，下半年的路肯定很艰难。
　　地产中国网：其实，在商业地产热的同时，旅游地产现在也很火爆，您怎么看这个问题？
　　公衍奎：旅游地产是无烟产业，地方政府也很支持，都觉得自己的一亩三分地山好水好文化好。可是，大家知道，现在海南的旅游地产发展已经很困难了，前期的投资额太大，回报周期又长，现如今收益就成了问题。
　　其实，旅游地产已不再是观光景区、园林景点那种简单模式，多数都是综合片区开发模式，而且是一级开发和二级开发的联动，同时，便宜、充裕的资金也是一前提。
　　北京四环商住项目或有投资机会
　　地产中国网：事实上，目前各个城市正在批量建设城市综合体，如何杜绝"千城一面"现象？地方政府和开发商应如何对此负责？
　　公衍奎：一般情况下，让政府跟企业达成一致确实有难度，因为双方考虑的出发点不同。
　　政府往往愿意打造出地标形象的建筑，然后带动城市发展，比如万达广场项目。但是开发企业也要出于自身考虑，运作能力和资金安全等问题对其最为关键。
　　现在，很多二三线城市偏好发展超高层建筑，我认为应从实际出发，综合考虑城市的发展需要。
　　地产中国网：我国目前商业地产盈利模式如何呢？
　　公衍奎：最初开发商多从住宅开发入行，经过一段时间，大家意识到同一个项目的底商价格是住宅的2-3倍，于是很多人开始转回做商业地产，但在这个过程当中，做小商业项目的多，做大商业项目的少，很多开发企业做得基本上还是配套型商业，如底商、商街、商铺等模式。
　　此外，大型商业地产是一个大投资、长期回报的过程，虽然也有开发商在做，但出了很多问题，因为真正的大型商业是不太容易拆分的，拆分就容易出问题--比如，在未来经营上将难以控制与管理，容易产生纠纷；但不切分经营，资金变现就变得比较困难，对资金的要求和需求都将非常巨大……
　　其实，大型商业本身的盈利方式就比较特殊了，自持部分占比加多，要么是定制化卖给大企业、要么打包上市、要买抵押给银行。但目前，这几种渠道在国内外都是比较困难的。
　　地产中国网：那么，好商业有无标准？您认为做好商业地产的核心是什么？时下投资哪种商业物业比较划算？
　　公衍奎：商业地产绝对好的标准其实很难说。
　　不过，比较好的、有代表性的专业项目，比如前3年的万达模式。在头3年里，万达广场迎合地方需求，低成本拿好地，高效建设、开业，采用资本运作手段，对银行抵押，资产换现金、现金换资产的游戏规则它进行地非常顺利，它对优质资源进行快速整合，保证项目能在18个月营业。而在目前金融收紧政策之下，万达的再开发其实也受到了制约。
　　至于目前还有哪些投资机会？我个人觉得，如果是北京范围的投资，目前，同一地区的住房和写字楼之间的价格相比，后者较高于前者。同样是在现有的楼市和投资风险情况之下，北京核心商业区稍外围的--如四环上如果有售价较低、租金较可观的写字楼，投资回报会比较划算些。