绍兴城南房价10年走势与绍兴市10年房价走势
2006年之前城南住宅供应以低层和多层为绝对主力 其后进入高层与排屋时代
作为绍兴的老城区，城南人口密度大，老居民众多，云集了大量的八、九十年代建设的社区，在城南区域任何一个地方环视一圈，你会发现周围的住宅绝大部分楼层都低于7层，无论是归属中成社区的景泰嘉苑、宏森花园、瀛洲名苑、<A href="http://sx.focus.cn/votehouse/214.html" target=_blank>[url=http://sx.focus.cn/votehouse/214.html]景都花园 (论坛)[/url]、中成新村，归属温馨社区的越厦花园、兴越花园、温馨花园，还是南江枫林、碧水南苑、沁雨园等安置房源，都属于低层和多层，而2007年前后开发的润和南岸花城与大宋阳明华都项目，前者为14幢16-20层的高层，后者则涵盖高层与联排别墅，现阶段城南在开发的项目不是高层就是排屋，或者两者皆有。
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绍兴城南物业绝大部分为低层与多层 城南区域在物业类型会出现这种现象主要是几个方面的因素导致的：首先chinaren，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，2006年之前绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分价格在5000元以下的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。
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而在经过05-06年约2年的宏观调控后，积压的购房需求在2007年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在2007年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，随着经济条件的改善，市民对别墅类产品的需求也快速增长，而高层住宅则随着多层住宅的日益稀缺，其自身采光、视野好等优势得以体现，市场接受度明显提高，高层和排屋项目就越来越成为市场供应的主流，而多层住宅产品则变得越来越少。
容积率与建筑密度改变 确切地说城南的排屋物业是近两年才开始集中出现的chinaren，除了杭州润和房产在2000年启动的润和庄园与2007年由浙江绿筑住宅科技开发有限公司开发的绿筑[url=http://sx.focus.cn/votehouse/76.html]水墨澜庭 (论坛)[/url] (论坛)，城南现有的其他排屋项目都是近两年才启动的，原因是2003年国家宏观调控出台别墅用地禁令后，别墅开发处于回落调整期，别墅产品供应减少。因此下面我们在探讨城南区域房价走势的时候并不包含排屋这一物业类型。
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10年来城南房价出现两次大的波动 转折点分别出现在2002-2004年与2006-2008年
城南板块一直以来是绍兴最主流的居住区域之一，非常受开发商和购房者的关注。从地理上来划分，一般习惯性把环城河以南的区域统称为城南板块，但随着老城南板块开发用地日益稀缺，新建楼盘和土地供应不断向南面延伸，“大城南”的概念被提出。而在这十多年的发展中，城南板块的房价总体上说是比较稳定的，除了在2002-2004年和2006-2008年出现稍微大的波动外，其他时间基本都处于匀速上涨的过程。在城南区域采集信息时，中成社区的一位工作人员就告诉记者：中城社区里比较早的几个小区如中成新村、宏森花园、景泰嘉苑等，都是1999-2000年间建的，当时价格都在两千左右，04年卖景都花园的时候就上四千了，后来07年瀛洲名苑开盘价格接近七千。”
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瀛洲名苑项目介绍 城南作为越州新城的一部分www.focus.cn，其房价波动的原因与绍兴市整体房价走势变化的原因必然有关系，而十多年里绍兴市整体房价在2004年前后与2007年前后亦有大的波动（见头图）。
绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段，其中1984-1989年为起步阶段，1984年4月，绍兴市第一家房地产开发公司-中国房地产集团公司绍兴分公司诞生，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。而迅速崛起阶段与调整阶段则在1990-1993年与1994-1997年，这两段时间里分别经历了开发过热、迅速下滑两个过程，接着1998-2004年约7年的时间里经历了高速发展阶段。让市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期的原因有三个：一是1998年开始政府停止实物分房，实行货币分配，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机采取了积极的财政政策，发行的特别国债部分用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。而在这一高速发展阶段，正好经历了城南房价的一个转折点，均价从2002年2000元/㎡出头飞涨到2004年近5000元/㎡。
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2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策goodfeel，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，所以2005-2006年为再次调整阶段。2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高。而2006-2008城南房价再次出现拐点，从6000元/㎡不到涨至8000多元/㎡。目前枫林华庭均价7180元/㎡，天工名爵府起价15000元/㎡ ，最高价18000元/㎡。
由此可探知近10年来城南房价拐点出现在2002-2004年与2006-2008年的部分原因，另外根据文件《绍兴市区住房建设规划（2008-2012年）》可知，在2002年由于旧城改造和大面积拆迁，城南成为了市区最大的“城中村”改造安置集中地和最大的拆迁安置集中地，激发了众多拆迁户的改善需求，市场需求的大幅增加亦会促使房价快速上涨。再则上文有介绍自2007年开始城南区域的主要物业类型由低层和多层转向了高层与排屋，房产商开发成本的剧增自然会带来城南房价的波动。
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城南二手房市场同样是市区热点板块 自07年首次成交量下降以来形势跌宕
城东和城南作为开发较早的居住区域，一直以来也是二手房市场的热点板块，城南又因配套成熟、交通方便、自然环境好等原因而更受喜爱，而城南先是在八、九十年代建设的社区很多，一开始二手房房源已多，后又成为市区最大的“城中村”改造安置集中地、最大的拆迁安置集中地，在众多拆迁户改善置业后，这些安置房源又成为城南二手房源的补给，再加上房价在绍兴市区范围内相对较低，因此城南二手房市场在前几年发展一直不错鹿鼎记，2005、2006两年受国家宏观调控影响，市区新盘开得少，二手房交易更加成为城南楼市的重头戏，2007年度绍兴的二手房市场可谓潮起潮落，年初城南二手房均价近6000，短短几个月后竟“涨”了1000上去，最高的二手房价格甚至超出了1万元/㎡，到年中却又急转直“下”，尤其是到了年底，第二套住房的房贷首付比例提高至四成，金融机构纷纷暂停办理二手房贷款业务，绍兴市二手房市场观望气氛日渐浓厚，许多房源出现了“有价无市”的尴尬局面。根据当时市房管处提供的房地产交易数据显示，2007年1～11月，市区二手房成交套数同比减少10.09%，建筑面积同比减少7.19%，这也是多年来市区首次出现二手房成交量下降的现象，而2006年全年，市区二手房成交套数同比增长41.95%。
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2008年上半年城南二手房市场持续处于清冷状态，到年底由于全国楼市持续低迷，国家出台了一系列优惠政策，包括放宽二套房贷款、对贷款实行七折优惠以及减免二手房营业税等措施，绍兴亦进行相应的调整后，二手房市场逐渐开始恢复，从2010年10月到2011年10月，绍兴二手房共成交了4277套，成交均价为5134元/㎡，城南板块交易量虽然持续走低，但每月均有一定的成交。
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从2010年全年二手房成交统计来看鹿鼎记，市区二手房交易热区仍为城南与城东（见上图2.1）。浙江大学房地产研究中心曾就2010年全年二手房成交数据来分析市区各个板块二手房情况，发现若按住宅面积划分为60㎡以下、60-90㎡，90-120㎡和120㎡以上这四个范围，不同的二手房住宅面积类型并不相同（见上图2.2），从抽样数据可以看出，除了城东和城南60㎡以下的住宅供应较少外，老城区其他各区块各面积住宅供应分布还是比较均匀的。在分区块统计二手房挂牌均价中，不同区域的二手住宅市场面积和均价的关系并不同（见下图2.3）。市区（环内）、城东、城西、城北和镜湖的二手房价基本上随着面积的加大而增长，小户型的二手房住宅均价较低，大户型二手住宅的均价较高，而城南和袍江的90-120㎡住房的价格最高，其他户型的价格相当。
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发表于 2014-6-16 00:29:56
