楼市被“左右”的十年 “调”与“涨”的变奏

　　若不是因为与经济和民生密切相关，楼市不会成为全民话题，也不会影响离婚率。
　　从福利房到商品房到经适房，从买住所到买投资到买保值，从试着买到抢着买到挑着买……
" Z5 N' W4 C% l! X　　从卖现房到卖期房到卖团购，从卖房子到卖配套到卖品牌，从端着卖到坐着卖到跑着卖……
! t, v8 t4 W& p  r+ A; i% |　　在市场和“看不见的手”共同作用下，房地产走过了最黄金的十年。无论是开发商还是购房者，心态与行为的对弈，正是地产10年转变的表征。
! Y+ l: E3 k0 B　　　“调”与“涨”的变奏
" Z& T. v4 v: y' e8 s( n: l　　2003年，关于地产的话题，在昆明开始有了谈资。
8 {! \. H0 h5 y" [　　先是福布斯中国内地百名富豪榜上，涉及房地产业的富豪有35个，前10名有6名靠地产起家。当时，代表昆明高端住宅的金康园、新迎小区，成为有名的“富人区”。
* _- R' V2 G: \; u　　经过走访，很多人对10年前的地产已经有些模糊，昆明也没有太多关于地产投资的概念，但地产市场的发力仍有迹可循。查阅公开信息，这一年各型号钢材价格年底较年初都有大幅上涨，22毫米螺纹钢上涨超过46%；水泥价格有时候一个月要出现3次上涨。
  r; i0 O; R8 q( z  {% O+ ^　　2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨”与“调”、“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。
　　“从出台调控开始，昆明人才对地产有了概念。”一位混迹地产多年的老江湖回忆。
: P+ t6 \& o& r- H　　“每个月工资也就够买1平方米，因为单位分房，也没想过买房，听闻买房子还觉得不可思议，觉得太贵，根本买不起。但却非常羡慕能够出钱买金康园和新迎小区的人。”
/ B( R& ~& Y1 ?" t　　事实上，居住在当年“富人区”的人，也没有投资概念，就是冲着房子好，在某种程度上是身份的象征。
　　风之铃CEO石远介绍，1998年～2003年是房地产市场化全面启动的起步期，“1998年，以官房为代表的房企，住宅均价2000元/平方米，地价每亩20～30万元；2003年，以百大国际花园、银海为代表的多层景观住宅，均价2500元~2700元/平方米，地价每亩50～60万元。”
; ]8 ?& [; r" `8 c8 ~1 Q( }4 ~, n　　2004年的调控在抑制投资过热的背景下展开；2005年调控以稳定房价为主；2006年，调控从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节入手；2008年，“高处不胜寒”的地产遇到“政策红利”；2009年“国五条”；2010年有“限购令”的“新国十条”；2011年“新国八条”；2013年“新国五条”。
　　“调控变成调涨”是买房人最常讲的一句戏言，却印证了10年。
- ^& y* ^5 c& Q" m4 r& l: v　　　“卖”与“买”的对弈
  f' h- ?5 r  y7 w5 M　　“年轻人可能不知道当年买房是怎么买的，是拿着钱直接到地产公司办公室挑房子，到财务处交钱，哪有什么售楼部、样板房。”楼盘开盘时，上一点岁数的购房者才有如此经历。
　　“怎样开发到怎样开发更好。这是地产10年来经历的最为显著的变化。”实力集团王星总结。
6 d! w9 z4 L7 M( k　　银海地产总经理汪万生分析，人的需求一定符合马斯洛需求理论，房子也不例外。最初考虑的是有地方住，然后是有大房子住，接着是有好房子住，“好”的定义就很丰富，有交通、景观、商业、学校……
. }, _0 U. a: Y& ?. o; A" R　　针对购房者的需求，地产商也不停地在产品品质上下工夫。能生存长久的开发商一定是对市场有清晰的判断和需求的理解。
　　很简单，以前开发商没有售楼部也能够卖房。
　　过两年，没有售楼部都没人信你，那开发商就建一个售楼部。再过段时间，购房者想看看自己买的房子什么样，而不是在图纸上想象，样板房就随之出现。再后来，样板房也不能满足购房者了，开发商就开始装修实景样板房，让购房者真实感受自己买的房子。
　　这其中，如果某开发商能提前感知市场，走得靠前，而不是被动改变，那销售一定很好，因为能够找到迎合购房者需求的变化。
　　遵循需求理论，人们的需求越来越挑剔，更考验开发商的市场理念，也为市场创造了很多营销手段。而且这趋势随着外来开发商的进入，更为明显，也让昆明楼市有了“怎样开发更好”的参照。
- r$ O% o; B2 w, R5 R* y　　“开放工地”最早应该是从银海地产开始的。让购房者提前看到开发商的建筑品质，让购房者着实为之称赞。
　　不知从何时开始，售楼部的“高大上”成了开发商实力的象征，所以也就出现了非常多的精彩售楼部。以别墅业态为主的俊发·滇池ONE，售楼部即是恢弘的城堡；以景观见长的龙湖，水晶郦城售楼部有着“曲径通幽”的韵味；商业运作异常成功的诺仕达，其地产售楼部更是气派十足；还有银海·白沙郡的售楼部，褐石建筑耳目一新。
' q% k( m+ N  R, S! K& E4 [7 v& a+ b　　不止如此，越来越被购房者重视的物业管理，也被开发商巧妙地融入售楼部，让购房者全程体验。中航·云玺大宅的空乘服务标准、保利·六合的“国宾级”服务标准、万科物业、万达物业、俊发物业、银海物业，不论从服务等级还是人文关怀，都是前些年无法比拟的。
　　生活便捷也是近几年购房者考虑的因素，小孩上学要学区房、与老人同住要有医疗配套、年轻人要商业繁华……
　　说是对弈，其实是开发商和购房者相互认可、不断成熟的过程，开发商做得不好，购房者“用脚投票”，购房者需求升级，开发商也随之满足。
　　“得”与“失”的差距
3 {4 p$ y' ]* v$ ^* G+ P　　“有效供应不足”可能是2012年以前一直困扰昆明楼市的因素，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。
( c0 `6 i0 K6 C- y% U5 {. E　　最明显的时间节点即为2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。
　　“想买房、想换大房子，但是买不到。”在买房热情迟迟不能降温的情形下，购买力旺盛的需求市场如何满足？开发商有了应对策略，将一套大户型住宅分割为两个房产证，一时间销售甚好。可如今，“限购令”却让当年针对“7090”的对策，苦不堪言。
$ L4 G, L; `, N3 S. u' q　　还有2008年，房价悬在高位时，突遇金融危机，就在市场急转直下时，国家4万亿刺激政策出台，让松动的房价开始了新一轮反弹。短短几个月，买房人心情愉悦，卖房人捶胸顿足。开发商上一秒还挣扎在死亡边缘，转眼间资金链条得到极大缓解。
) _6 M7 X1 X) {1 a9 o! g" Y5 O　　王星坦言，调控即是试错的过程。“这10年，房地产摸着石头过河，代价是保障房的缺失。从住宅分配到市场化，现在经适房按需分配，相当于是地产螺旋上涨的轮回。”
　　云南财经大学教授周大研则认为，从房价上说，10年调控并不成功。从2003年的2000元/平方米的均价，到2013年8000元/平方米的均价，平均每年上涨近20%。限购政策，国家调控本该是增加房屋供给，而现在是本末倒置，注重需求抑制，效果可想而知。
4 I! x! [; o4 Q+ ?　　一个需要用行政手段干预的市场经济，很难说是正常的，已经调控10年，河都过去了，下一个10年就别再摸石头了。
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