外地人推高云南州市房价 旅游地产价格将攀升

　　谁？为郊县楼盘埋单
　　泡温泉、摘野果、野营烧烤……“十一”黄金周期间，越来越多的市民或驾车、或骑车到昆明周边的郊县等地，感受休闲和亲情，其乐融融、自由自在。市民反映，近郊游这种旅游方式不用出远门就能享受到外出旅游带来的乐趣，少了舟车劳顿，放松了身心，既不至于玩得太累，还非常省钱，是一种不错的出游方式。
& V8 z1 c! g8 K( M% f　　当然，近两年除了近郊游被逐渐受捧外，近郊楼盘也随之被催热。
1 ^6 Y3 s  x2 i( ^　　2013年上半年，昆明主城区域内疯狂的土地成交令人咂舌。但这并不算什么，以昆明为邻的“郊县”楼市，同样呈现土地供应出现爆棚景象。来自于昆明市国土资源局的数据显示，今年上半年，安宁、晋宁、东川、富民等郊县土地交易同样红火。而且不乏知名开发商转战郊县市场，云南华侨城、星耀水乡、俊发·水岸家园等。
　　“市场的过热，我们需要理性看待。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远认为，特别是与昆明相邻的郊县地区来说，例如安宁、阳宗海、石林这样的区域还有让人留下来的休闲资源，但是如嵩明、富民、禄劝等地如果没有产业与地产相结合，这个城镇的人口是无法支持地产的发展，没有产业优势，卫星城是无法形成的。
　　一方面是业内对郊县楼盘的并不看好，另一方面是开发商积极拿地以及购房者的热情。
　　那么到底是谁在为郊县楼盘埋单呢？
5 b+ f: C+ n' E5 x5 _　　“有投资的，也有准备置业做度假资产的，目前的天麓二区，云南客户多一点，省外对华侨城比较了解的客户也有，深圳、北京多一点。”云南华侨城的置业顾问说道。
　　“除了各个郊县当地的人购买，外来的购买力主要有三类人群：公务员及事业单位员工、私营业主和企业高管。”石远说，这类人群有一定的经济基础，并且他们将购买这样的物业当做一种投资，并且他们有对于度假的需求，“5+2休闲模式”也逐渐被他们所接受。
　　今年35岁的梁先生已在昆明南市区购得一套110平方米的房子，不过，由于考虑到家庭成员日后的住房问题，最近曹先生开始在安宁、富民四处看房，“这些区域不属于主城区，不在限购范围之内，我们打算买一套大一点的房子让父母过去居住，周末或是节假日的时候，我们也可以过去小住。”
　　购买了阳宗海某项目的宋先生说：“我看中这个项目就是因为它的高尔夫球场，所以我约了我们高尔夫俱乐部的几个会员一起来买的，以后等球场建好了，我们周末就可以相约一起来度假、打球。”当然，宋先生也表示，从目前来看，购买这个是用于自住，但是从长远的角度来看，这也是一种投资，昆明周边资源的稀缺性，也让这类型的产品具有保值功能。
　　一位关注富民片区的置业者说：“城市在不断发展、扩容，居住向外扩张是很正常的，看看北京、上海等一线大城市，大部分城市居住功能基本都集中在三环以外。现在东南西北各个方向都在打造自己的核心，以后市民的生活再也不需要只围绕着三市街、翠湖了。而且，二环以内已经趋于饱和，城市越来越堵，污染也越来越大，住市中心或许不再是最优的选择。随着地铁的开通，1小时经济圈的成熟、卫星城的建设，以后这样的趋势还会越来越明显，现在出手还算实惠。未来，这些地方或许才是昆明市民居住的主要区域。”
1 V; ]6 h3 g# P1 ~7 N8 t& o5 Q　　置业者一头担子热，石远提醒，首先目前昆明主城城市中心的地位无法动摇，此外，城市轨道交通的建设至少还需要5~10年，置业者和开发商所勾画的美好未来需要考证。“同时，旅游对于勤劳的中国人来说并不是常态，偶尔为之。此外，旅游地产最大的问题是变现难，有价无市的情况非常多，楼盘的升值往往只是一种老百姓的心理安慰。
　　以居住的心态审视购房，摒弃投机行为，会让郊县置业更“安全”。（李亚娟）
　　　外地人! 推高州市房价
　　“看房，免费吃住”国庆前夕，西双版纳某楼盘打出了颇具吸引力的广告，让很多想到当地旅游的人动心不已；建水一个在售楼盘的销售人员介绍，国庆期间售楼中心除了正常上班外，为了方便游客，每天晚上还要加班一个小时。
# x: ?0 ^3 w& A3 R! }' Q　　在昆明住宅限购的情况下，很多人把眼光瞄向了州市，于是每到节假日，云南很多州市，尤其是旅游城市的地产项目就迎来了高峰期：促销、活动、送礼……然而，究竟有多少人能为此买单？
　　　　外地人投资买房
　　“昆明限购，州市房价低，升值空间大。”很多人抱着如此心态投资州市房地产市场。
　　在昆明风之铃市场调查研究咨询机构，我们看到一组数据，作为省会城市，昆明目前房价均价在8000元/平方米左右，而地州城市均价大概在4000元/平方米左右，为昆明的一半，县级市则更低，约在3000元/平方米左右。另一组数据显示，昆明常住人口为600万，主城区就达到300万人，而州市城市主城大概在20万人，其他县市仅为5万人左右。
　　“城市级别越高，流动人口也就越高，昆明的常住人口可以说是这个数字的几倍。而县级城市人口增长缓慢，两者之间人口差距较大。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远认为，人口差距造成了城市房地产需求和价格的差距。
7 w0 [" c6 w4 t) L　　仅从人口和价格的比例来看，州市房价比昆明的价格还高，于是投资州市楼市成为一些投资客的热门，而在一些当地人看来，房价恰恰正是这些“外地人”推高的。
* i0 h5 b" M& L% y# @　　石远认为，这种说法有一定的道理，他谈到，作为购房的主力人群——刚需用户大量外流，造成州市房地产大部分的买房者是以投资为主要目的的“外地人”。而在此背景下，投资州市房地产的风险显然要大于昆明。
　　　　旅游地产价格攀升
　　当然，凡事均有例外。相对于州市普通城市来说，一旦打上了“旅游”的标签，那么这些城市的房价不仅不低，反而可以和昆明持平，甚至高出昆明的价格。
& X6 Y' q, X: h, f　　典型的例子是大理：根据易事达地产顾问公司提供的数据显示，2000年，大理商品房新房价格每平方米在1200元左右，2005年上升到了1700～1800元。2006年8月，沃尔玛进驻大理，被当地开发企业视为房价“上涨”的一大信号。
　　如今，洱海边在建的联排别墅项目均价已达到10000元/平方米左右，大部分高层住宅价格在5000～6000元/平方米左右，以旅游度假为噱头的外销型楼盘精装修小户型单价已突破10000元/平方米，别墅价格为10000～15000元/平方米。这一价格跟去年相比，仍然稳中有升。
　　“大理土地资源匮乏，几乎没有成片土地可供开发，海东片区也大都在山上，这也推动大理房价上涨。”大理大通地产公司营销中心副总监、企划部经理罗谆说。
　　尽管价格坚挺，但业内人士却坦言，近年来州市旅游地产销售压力增大。就连一度将昆明作为营销主战场的大理地产项目，近两年也迅速沉寂，罗谆认为，大理地产的产品结构不尽合理，此前以别墅为主，其客群本就有限，又是老项目，价格也无太多优势。
. W; ~. f7 s1 _3 J: ~　　而石远更是直言，很多旅游地产吸引的是“外来投资客”，对云南人目前采用“团购”模式，也只能是捕捉到一些“漏网之鱼”。
　　　　旅游地产应行旅游之实
7 K+ E% Q$ V& E/ m' v, W% f　　云南旅游资源丰富，也被很多人视为除海南外最具价值的旅游地产投资地。
　　从大理的率先开发，旅游地产在丽江、西双版纳、腾冲、景洪、普洱等地遍地开花，地产大鳄也纷纷转战州市，大手笔“圈地造城”。
% i' y7 K7 v; |# _6 C　　2007年，世纪金源在云南腾冲占地6200亩、投资80亿元的腾冲国际体育度假公园和低密度住宅项目拉开了其云南的旅游地产布局。2009年，其在西双版纳占地400余亩的滨江果园避寒度假山庄开始动工。
　　同年，占地7950亩的万达西双版纳国际旅游度假区开始动工。在距离万达大约3公里的云南西双版纳嘎洒镇，保利、雅居乐、碧桂园也开始着手开发。
　　2012年3月，云南省14个州市的“用地上山”规划通过审查，旅游用地供应量再度加大。据不完全统计，截至目前，云南旅游地产总计划投资已经超过两万亿元。
　　一边是热火朝天的开发，一边却是当地人的“冷淡”。在某旅游城市，一个超级大盘由于销售不佳，加上买主大多为“外地人”，造成大量的房屋空闲，而被当地人戏称为“鬼城”。
　　同时，石远也介绍，有的企业以旅游之名行地产之实，占用了旅游的资源。“并非建在旅游城市就可以称为旅游地产。”石远认为，旅游地产应该与当地的自然风光和民族风情结合，同时充分考虑人们的吃、住、游、购、娱的需求。未来，云南旅游地产的开发还需多思考。（ 袁楠）
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