大理城市综合体扎堆入市 “同质化”逼高空置率

　　根据《2013中国商业地产产业化峰会》发布的2013中国城市综合体过热预警报告，近年来，我国城市综合体（购物中心）空置率逐年提高。2012年和2013年，我国购物中心，年新增商业建筑面积将分别超过3500万平方米和4400万平方米，到2013年底，购物中心累计存量将达2.5亿平方米。与此同时，商业地产租售比下降严重。2012年到2015年，国内商业地产面积的年复合增长能达到18%，届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长，导致商场坪效每年降低6%。由于此前多数三四线城市土地供应量较大导致商业供应量大幅增加，市场风险加剧，大理商用土地成交量和开发量大幅增加，意味着未来将有大量商业同时入市，因此同质化竞争风险需要房企高度警惕。
　　大理“城市综合体”扎堆入市
- U5 N; G- X* a: o5 [; O& O　　“同质化”建设或逼空置率走高
　　随着大理旧城改造的加速推进，已有不少项目拔地而起，而位于下关市中心的多个旧城改造项目，例如：腾瑞·幸福里、滇西商务中心、锦达豪庭等，都是如出一辙的城市综合体，均是集商铺、写字楼、酒店、住宅于一体的业态，并且各个楼盘的相互辐射距离均在1千米至2千米之内。那么，一边是过剩的供应，一边是有限的需求，商业地产将面临怎样考验，在未来，大理的综合体会否走向空置率高的局面呢？
　　对此，小编随机走访了位于下关建设路延长线的两个近期在建的、关注度较高的项目。
* I# ^2 N7 Y6 I# p3 A% A　　泰业国际广场位于大理市建设路78号宗地。地处大理市商业区域中心，北接建设路，东临泰安路，西处关平路南延伸段上。项目建设总用地面积为136.64亩，净用地115亩，建设规模为560879㎡，其中住宅建筑面积为264405㎡，商业建筑面积为142879.6㎡，地下118000㎡（家乐福超市）。
1 \9 P8 d: M7 y6 O1 z; ], J　　云路中心是大理市下关文明街西大街旧城改造项目，由大理大立成投资有限公司建设，项目总投资307360.5万元（一期152450.5万元，二期154910万元）。项目总占地104268.61㎡，总建筑面积796371.5㎡（其中一期394780.3㎡，二期401591.2㎡），商业建筑面积为23万平（含地下），地上约18万平，地下约5万平。
　　综上情况来看，仅仅只是两个项目，总建筑面积就达到了约135万方，商业体量则将近37万方，而在这之外，大理5年内将有18个旧城改造项目，均为城市综合体。纵然综合体的一些功能性的购物中心在一定程度上改变提升了传统商业格局，也能较好地满足了消费者综合性服务需要，但是，还是不能避免部分投资客对购物中心投资过热、过于集中的苗头出现。这一方面是商业地产项目“扎堆”入市；另一方面是由于“同质化”的建设使得大理城市综合体的高空置率出现，而零售商在2013年的扩张趋于保守，商业地产面临更多的不确定性。由于城镇化进程加快，一些商业规划落实不到位等原因，造成商业在城市区域之间以及业态之间发展不均衡。而大理又存在重复建设的现象，这就会导致招商不足、商铺闲置的情况。