上市房企，顶着融资平台优势的光环，其实压力不乏存在。6 ]0 x8 K( o& v3 o+ ?
近期，随着超过1.68亿元库存值这一信息的释放，上半年可喜的销售成绩，很快因为较高的库存而必须新一轮的库存去化任务。不管是标杆房企，还是中小型房企都有这方面的烦恼。# ^' M) Z8 ]" i; x
当然，库存去化能力的强弱各大上市房企差异性较大，且不说它们各有哪些优劣，往往库存去化直接会影响到企业的现金流，这对于资金需求密集的房企的正常运转来说，重要性不言而喻。5 D* \6 K; v" L3 z* V
除了忙着去库存，也有一些房企在8月份还做了一件重要的事情，就是提出再融资方案，以期在政策闸门放松的时候，可以通过审批进行再融资，然而，这一个月，机会并没有降临。9 d5 t) \4 M% ~2 [, c/ r
而借壳上市的渠道则更直接，8月份，有房企加快进入“资本市场”的步伐，也不乏成功借壳上市的房企，绿地集团就是其中之一。
& @6 T+ S8 t. i5 w' Q 不管是库存去化，还是再融资上市，背后都有一个身影，那就是保障资金流动。
, @& q- U- C. G$ m* T 库存7 \+ ]8 y6 y0 r, X, Z; Q! a- r
库存量将创新高 去化有差异9 C1 P$ \1 b7 E- w
大型上市房企盈利水平领跑行业，也纷纷向市场交出满意的成绩单，几乎垄断了过半的行业利润，相对于这些龙头房企，中小房企却各有自己的烦恼，业绩增长也显乏力。% \) }- Z2 R% v
可不，库存量就成了当下要面对和解决的问题之一。截至8月29日，本报记者根据Wind资讯数据统计发现，已发布业绩报告的120多家上市房企的存货值约为1.68亿元，总体上较2012年年末上升12.47%，较2012年同期增加24.76%，再创历史新高。同时数据也表明，上述122家上市房企平均存货周转天数为3765天，存货周转率为0.0478次。而去年同期这122家房企的上述两个指标分别为4147天和0.0434次。显然，2013年上半年，存货周转加快的企业数量占比较高，存货周转率也在提升。
/ p ?, I/ W3 x2 k! T g1 }" Y( _ 存货上升最快的市北高新，其存货值飙升194%至3.45亿元，S舜元增幅达106%。而反映到存货值规模上，大型房企存货量依然在行业中排名靠前，其中“招保万金”四大传统房企巨头的存货值位居行业前四位。高存货压来，而如果第三季度楼市成交出现疲态，那么这个数据还有继续上扬的可行性，由此可见库存去化隐忧显现，带来最直接的影响就是对上市房企资金流的挤占。业内人士也认为，因为房地产行业库存统计相对复杂，通常包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。所以仅仅因为存货表面上出现上升，并不能完全得出房企经营状况恶化和资金链紧缺等结论。而库存去化周期被拉长，去化受阻，显然给房企销售施加了压力。库存量大小和库存能力与企业的产品布局有关，并且标杆企业与中小企业能力也有差异。
, p9 A( P+ W% X# R 8月份的《TOP10房企研究》报告中就表示，近两年来，一、二线城市楼市回暖，吸引更多房企将资金投放到一、二线城市，即使中小房企，若占据了区域性市场，也会获得相对较高的去化率。此外，另一份报告显示，目前一、二线城市的库存已显不足，而三、四线城市的库存呈现出增长态势。库存去化的快慢也与政策调控等有关，分析人士认为，大型房企在调控政策收紧时，去库存能力受到一定阻碍，但一旦市场出现回暖，去化率就会迅速提升，存货周转速度随之加快。' U; N( a4 J2 d
再融资
0 i0 ?: N3 O' V1 H* S6 N 多房企实施定向增发方案 等政策放开, \8 I; `' k% {$ w
今年6月证监会在新闻发布会上对房地产企业上市和再融资口径微调，房企再融资开闸的信号释放出来，随着7月30日，中央政治局会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股甚至一度集体上扬，房企再融资开闸也成为普遍预期。% M* V. s! _# _( K! n% y
进入8月份，在这种预期的影响下，多家上市房企实施了定向增发方案。8月1日新湖中宝拟以3.07元/股的价格，定增17.91亿股（含17.91亿股），募资不超过55亿元用于上海棚户区改造项目成为近三年房地产企业首个再融资方案。5 y$ `5 m' Q' j7 u' x
紧随其后，其他房企再融资方案纷至沓来。8月6日，宋都股份宣布拟定增15亿元投向商品住房项目建设及补充流动资金；7日，冠城大通拟发18亿可转债投世纪新城项目；同日，卧龙地产计划发行不超过6亿元（含6亿元）公司债，用于保障房及“城中村”改造还建房建设项目；荣盛发展拟募集45亿元将用于唐山、南京、蚌埠和徐州4处项目，保障型安居工程及刚需型建设是其明确所指；19日，新华联也公布定增预案，定向募资21亿元全部用于棚户区改造及公租房项目。此后又有金科股份以募集资金不超过43.24亿元投资于民生性质的刚需项目和保障房项目建设。
O# F0 q$ e! W; M% U$ W 数据显示，8月份A股上市公司共有12家房企提出了再融资方案，事实上，这一个月来，关于再融资讨论声不断，但房企宣布定增预案的声音远远大于实施定增的实际案例数量，政策并没有实质松口的声音出来。
3 @8 g, X+ R; U- f- H* i1 F 众所周知，自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。但很多房企在此时提出再融资预期，向证监会展示了要求再融资的姿态。如此多上市企业密集提出再融资的要求，业内人士普遍认为，符合新型城镇化建设方向，利好国家政策的项目或许更能够受到证监会青睐。
( H1 ^( H A. N- k$ ^/ w 当然，提出了再融资方案，并不意味着就能通过审批，有人士提出，这种融资方案如果纯粹是募集资金进行房地产开发的话，相对难以通过审批。在证监会仍未对房地产再融资松口的情况下，同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企再融资以“棚户区改造”项目有条件开闸，一定程度上体现了一部分房企这方面的战略思维。政策会不会对房企再融资开闸，什么时候开闸，诸多房企都翘首以待，也有一些人士谨慎提出，9月底或会有实质性进展，当中，政府还没有给出一个统一的答复。
; @& G3 ~: \+ g) y7 j) E9 Q9 c) ^ 借壳上市
( u e2 Y* j. V( Q 绿地借壳上市成功 多房企欲进入资本市场2 U0 \) W3 _& Z& ~/ d
不管进入A股市场，还是再融资，显然不是大部分房企通过上市途径融资的最佳方案，于是很多房企只有选择借壳上市。
1 N: V! [3 w; q5 G9 C 绿地借壳盛高置地上市的消息，在今年6月份引发了诸多关注，8月27日，运作了几个月的绿地控股集团（简称“绿地集团”）宣布完成了认购盛高置地（控股）有限公司扩大股本后60%股份的交易，盛高置地更名为“绿地香港控股有限公司”（“绿地香港”）。作为内地房企十强中惟一未上市的公司，绿地正式登陆香港资本市场。之后，盛高置地在昆明的盛高大城的开发商也变身为绿地香港，此外，绿地在昆明五华区还有两个项目。
& s j( i( L ?, r1 | _1 g 除了绿地成功上市，8月份，市场上还传来蓝光借壳四川迪康，海航入主亿城等等消息，房企进入资本市场的迫切心情由此可见。时间回到8月15日，迪康药业在停牌1个月后发布公告称，大股东蓝光集团正在与公司进行重大资产重组。2012年下半年蓝光地产已快速进入昆明、长沙、青岛、无锡等全国多个核心城市拿地。其实，对于大部分致力于借壳上市的房企来说，A股再融资或者借壳香港、海外上市，都是房地产公司重要的融资方式。
) S; q0 O' v$ N 记者点评：8月至今，已经陆续有15家上市房企公布了前7月业绩。据统计，15家房企合计前7月销售业绩为3338.64亿，同比涨幅高达31.6%。7月单月销售也达到了428亿，处于高位。不过值得注意的是，部分房企7月业绩环比出现下滑。（云信）8 F3 Q- W. C+ M9 Q+ Z8 Z/ M% B
责编：吴洁
& w& g0 ?( Q, w7 p2 k |
滇公网安备 53290102000530号 
发表于 2014-5-7 12:16:48
