Dead Mall蔓延全球 大理商铺投资风险剧增?

Dead Mall

　　什么是DeadMall？
5 z# v; z+ \6 B! i( N# @; h　　简而言之DeadMall即死亡购物中心，是美国最早提出的一个个概念。DeadMall一说源于在上世纪70年代，由于经济结构变化、消费者的需求变化、新兴零售业态的挤压、核心租户的变化以及初始设计的限制等等因素，导致美国出现了严重的购物中心衰退现象，死亡购物中心随即出现。
( n  J! N" a: j2 O, b) k# b! g2 W　　普华永道（PWC）和新城市主义协会（CNU）对其进行了一个更为精确的定义：每平方英尺（10.76㎡）的年营业额低于150美元（917.565元人民币），或者营业额不足行业平均水平的三分之一的商场。
　　死亡名单遍及全球商业现状岌岌可危
　　DeadMall作为商业时代的产物，是商业发展的一个必经过程，也是一种商业竞争的必然结果。然而不可否认的是，虽然起源于美国，但在商业地产大发展的背景之下，DeadMall并不局限于某个时代或某个地区，如今它更像是一场瘟疫，从美国蔓延到了全球，并且来势汹汹。
, u' S6 [' q2 k: P+ P' J　　根据著名DeadMall统计和资料网站Deadmalls.com最新数据显示，美国目前已经宣布“死亡”的购物中心数量已经超过440个，并且“死亡”规模还在不断扩大。第一太平戴维斯的执行董事格里·梅森日前也对媒体表示，未来5年内美国1300家最大的封闭式购物中心还会有大约15%会倒闭。加拿大境内已经有14家购物中心宣布“死亡”。中国和新西兰也各有1家商场名列死亡名单。
. n+ |! H( ^) k" I- Z; l. _　　英国《金融时报》日前引用调查数据称，2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%；一线城市空置率从2011年的7.9%增加至目前的8.4%。
　　而来自仲量联行的报告也显示，全国主要商业城市中，2012年北京的商场空置率达12.7%，成都和重庆的数据分别为12.6%和10.9%。而商场空置率最高的为沈阳，高达24.3%。
　　此外，商场人流偏低是目前众多商场面临的问题，这主要集中在一些新开商场上。
0 P0 u, i$ M. E" C　　外媒的报道和多方数据揭示了一个残酷的现实：在中国，商业地产刚刚起步又在极速膨胀的这个市场其实已经略显疲态，高空置率、低人流等已经成为全行业内的普遍问题，而这就可能直接导致商场的“死亡”。而究竟什么原因导致一个快速蓬勃发展的市场在起步和摸索阶段就陷入如此疲惫、甚至是濒临“死亡”的尴尬境地？
　
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　DeadMall症结何在？

　　购物中心热潮，房源过剩：早期美国各级地方政府对建设Shoppingmall提供了较多的税收扶持。由此，在1970年代，Shoppingmall的建设出现了一拥而上的情况，由此形成了大量的恶性竞争，往往两个竞争性的Mall之间仅一路之隔。不难看出空置率过高、欠缺交通联系及人流偏低即为其症状，体量过大即为其诱因。当一个城市经济体量不足以消化庞大的商业地产房源时将导致空置率过高。
) I' }7 C0 |9 F) V( a; o7 D8 K4 {　　电商挤压，传统零售业疲态凸显：电商近两年来异常凶猛地发展，使得传统零售行业遭遇不小的冲击。据资料显示，在刚刚过去的一年里，李宁、匹克等体育品牌关闭了全国1200家门店，家得宝退出了中国，沃尔玛关闭了4家门店。而卜蜂莲花也在今年年初计划裁员30%，并关闭8家亏损严重的门店。
　　同质化严重，新商业体四面楚歌：从国外尤其是美国购物中心死亡案例可以看出，购物中心短期供需不平衡以及电商的凶猛来袭这样的外部环境因素似乎都不足以让传统零售商场濒临死亡。在中国这样一个正在蓬勃发展的市场，导致众多商场空置凋敝的现象原因可能大部分将归结于自身的同质化的激烈竞争。
　　据高力国际成都分公司日前发布的《成都零售物业市场2012年回顾及2013年展望报告》显示，在商业体竞争激烈的2012年，成都多数购物中心的品牌重合率高达到50%，而据预测，同质化竞争在2013年还将进一步加剧。
　　大理DeadMall矛头初现？
　　综上所述，开发体量过大，电商冲击、业态同质化严重成为DeadMall迅速蔓延的成因，大理未来是否会出现DeadMall？
　　就大理目前情况而言,城市处于一个迅速扩张的时期，是否跟上这个扩张的节奏了呢？《大理人口增长与居住情况》数据显示大理自2009年开始城市人口增长明显降低，大理第
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' d5 y) v& }6 j0 @- M& e2 s" m! h. O+ b　　六人口普查显示，大理市总人口约65.2万人，近三年年均增加近1.6万人，年平均增长率为0.47％。而大理5年内将有18个旧改项目，平均商业占比10%，预计总计商业配套将超过80万方。

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6 ^" `8 n" e. Z7 D/ ~      大理市建设路沿线不足两公里范围内则有滇西商务中心、云路中心·首座、泰业国际广场3个大型商业综合体在建，以上商业综合体，商业体量已经接近50万方，外加已经建成的锦达豪庭，以及建设路沿线、人民路沿线、鸳普街、紫云街等成熟商业区，商业类型已经涵盖餐饮娱乐、服装、日用等常见业态。新项目即将面临招商问题，如果不根据既有业态进行调整，即将面临业态同质化危险，DeadMall则在所难免。由此导致商业投资风险提高是每个商家不得不考虑的问题，商业地产招商商家即使意向签约，入驻前仍会现场考察，临时撤离也不无可能。商铺投资风险有待观察。