昆明地铁激活南北发展潜力 商业要避免同质化

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　　在昆明主城区，已经形成了以昆百大为龙头的“重型商业区”——三市街商圈，以一些大型商场物业为主的青年路商圈，以小西门、武成路、大观街构成的小西门商圈三大主流商圈。这些区域不仅成为寸土寸金之地，更是昆明城市形象的代表。然而，随着地铁的开通，昆明的商业格局势必发生改变。
; t% Q5 x, W* u7 O$ u/ ]' P　　就目前来说，南北市区住宅早已成熟，但商业氛围还不是很成熟，北市区商业配套则已经初具规模，在地铁的影响下，作为贯穿昆明主城区南北的地铁2号线与5号线，将串联南北房产，实现南北商业氛围的重新组合，南北商业发展都将面临新的机遇。
0 K. g3 g/ B3 e" a  d4 @　　从地图上也不难看出，地铁2号线已成为几条地铁线中商业布局最密集的一条：北辰站、东风广场站、广福路站等商圈云集，北辰财富中心、欣都龙城、同德·昆明广场、鑫都韵城、大润发商业中心等商业综合体沿地铁线布局，地铁开通后的昆明新商业格局跃然纸上。
　　　现状
　　　　住宅开发成熟 商业将“沾光”壮大
　　打开昆明地图，地铁2号线周边大量聚集的楼盘就跃然眼前。据不完全统计，地铁2号线周边楼盘多达40余个，有中航·云玺大宅、中天融域、广基锦悦四季、昆明广场、润城、大润发商业广场、昆明西山万达广场、俊发城一期、中海滇池项目、螺蛳湾中心、汇都中心、河畔俊园、江东禧瑞都等。其中大部分楼盘也由于临近5号线，跟着“沾光”，时光俊园、金恒财富广场、公园1903等都是5号线的必经楼盘。
　　北市区目前开发的楼盘以小高层、高层普通住宅为主，世博板块以别墅和花园洋房居多。记者从二手中介了解到，北市区的二手房销量一直不错，特别是小户型房源，价格适合刚需，最近涨幅最大的也是北市区。在房地产市场，二手房的价格是许多业内调研人士颇为看重的指标，相比新房，二手房具有“先行性”，能更敏感地感受市场内在变化，同时也更能反映同一类型房源的价格变动情况。
　　业内人士认为，北市区小户型成为近段时间市场的热点，主要与其广泛的租赁需求市场和该区域数量庞大的租房者急于摆脱较高的房租压力有一定关系。同时也不难看出，消费者对北市区的青睐。
* `3 V) H1 ~. W% \2 ^6 c7 R　　而南市区自2000年以来，开发的楼盘众多，形成了昆明高档的住宅名盘聚集地——滇池路板块。该区域认同度高，与世博板块一起成为昆明高档住宅集中区。该区域聚集了几乎全部的省级行政办公单位，成为云南省行政中心。后续商业型项目及综合体项目的建设将全面提高区域居住品质。据记者了解，来南市区置业的购房者，改善性需求的居多，他们通常更看重南市区的生活品质。
' m% G7 E0 q4 q7 D8 K3 S: ~　　就商业来说，随着开发商有意识地开发商业裙楼和底商的带动，加之多年积淀的商气，北市区的商业形态逐步形成。南市区沿盘龙江、官南大道一线，开发了大规模超大体量的专业市场及综合体项目，片区的商业开发格局初定，将逐步走向成熟。
　　新机遇
3 B, v% @: ~1 j. N  J　　　　地铁将催生商业新业态
　　区位是房地产市场决定价格的最重要因素之一。距离市中心越近，价格越高，距离市中心越远，价格会相对偏低。随着昆明地铁的全线开通，这种情况或有所改变。1863年，随着世界上第一条地铁——伦敦地铁运行，人类迈入了地下轨道出行元年。如今，地铁已成为城市国际化的标志和象征，一百多年的发展史验证了它对城市的巨大改变。在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建。地铁的大流量、快速、安全、便捷等特点为人们生活带来许多便利，同时也提升了沿线物业的地段优势，给地铁沿线的住宅物业带来大幅度升值的潜力。以香港为例，地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。香港地铁开通后，物业平均升值近50%，投资回报率达到15%。
; R* l) U( Y. U5 {　　昆明就连通南北的2、5号线而言，未来形成南北新的商业中心指日可待。2号线途经南屏街站，5号线则有翠湖站，可依靠昆明传统商圈，实现更大的价值辐射力。2、5号线的价值辐射将不止于此。
　　业内人士分析，伴随着地铁2、5号线的全面贯通，两大南北动线所辐射的区域将依赖快捷的交通，进一步向零售商业发展功能聚集，这不仅会大大方便市民的出行，而且将改变昆明现有的产业形态，密切不同区域之间的来往，创造出新的商机。与此同时，围绕地铁2、5号线的站点，昆明将形成新的置业热点、居住热点，地铁楼盘的价格将会快速上升，人们的生活方式将改变。
　　未来价值点
. s: V; \! @9 A+ S8 f+ K　　　　地铁网络形成 南北发展潜力全面激活
　　交通决定城市发展的方向。随着地铁2号线、5号线的建成，未来整个城北的发展更将全面提速。从发展前景来看，北边目前尤以北辰财富中心一带最为成熟，区域内餐饮、娱乐、休闲、百货等业态齐全，商业氛围浓重，地铁站的设立，将为该片区带来更多的人流，再次提高区域商业指数。
　　南市区的发展潜力，也将被地铁2、5号线的贯穿全面激活。
　　随着省级行政办公单位搬迁南市区，市级行政办公单位搬迁呈贡的实施，南市区的开发建设进入白热化程度。昆明政府在南市区基础设施的投入奠定了发展基础，大规模的住宅项目及部分的商业项目快速建设，形成现阶段南市区房地产开发全面开花的格局。
　　但还有一个现实情况不能忽略。目前南市区的商业建设开发是不能满足一个新兴发展片区需求的。地铁2、5号线开通建设后，南市区商业、商务价值借机崛起，有很大的潜力挖掘空间。
　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远认为，从社会效应及经济发展的角度来看，过去市中心房价很高，越是偏离市中心的区域房价越低，交通的束缚容易造成人们集中扎堆在市中心。而地铁骨架网的成形，将城市的区位优势向四周扩散，人们的置业首选地也开始扩散出去，最直接的效应就是带动了地铁沿线周边的房价上涨以及周边区域的经济繁荣。同时，都市土地资源最为紧缺，地铁网络的成形，为城市建设发展提供了巨大的土地开发潜能，这也给城市的未来发展提供了绝佳的机会。
2 a" h# H) K: V9 q9 t' _　　冷思考
　　　　地铁商业要避免同质化
　　地铁虽然每天都迎来大量人流，如何让行人驻足并消费，也是需要一番学问的。国内外的地铁商业都在做不同程度的努力。资料显示，一般的便利店品种有3000-3500种，但设置在地铁内的便利店只有1200个品种；进驻地铁商业网点的商家以连锁企业为主；采取的是以一个明显的主题为核心，开发集合性的商业模式。
　　昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，香港的地铁商场主题多样，即均以一个明显的主题为核心，开发集合性的商业模式，在具体类别中确立自己的商业位置。例如香港大型商场青衣城以海洋、航海为主题，主要目标客户群为年轻女性和青少年，业态规划影院、时尚服饰、体育用品、主题餐厅等，这样的 “主题式开发”非常值得昆明开发地铁物业的开发商借鉴。她表示，根据商业类型进行竞争性分析，差异化定位，主题式开发是形成差异化的核心方式。同质化的地铁商业只会越做越死。
　　责编：吴洁