数百亿地产信托扎堆到期 中小城市兑付压力大

　　房地产信托一度疯狂膨胀，眼下却到了兑现本金和收益的时候。随着新“国五条”政策的推出，不少投资者开始担忧，在行业调控加码的现状下，随着房地产信托兑付高峰期的即将到来，是否会出现信托产品难以兑付的现象。对此，券商和信托业人士均指出，中短期内地产信托到期兑付能力依然较强，但长期来看这类产品投资风险较大。
( b; P' J+ g) ]& _# h4 |9 z: g0 F$ w8 T　　高峰来临 数百亿元地产信托将到期
　　统计显示，从本月起到二季度末，全国将有171款房地产信托产品到期，涉及新华信托、昆仑信托、四川信托等49家信托公司。其中，新华信托即将到期的项目数量最多，共有16款房地产信托项目，涉及金额34.75亿元。事实上，本月以来，新华信托已有3款房地产信托项目到期，全为股权投资类信托，分别是鄂尔多斯金澳地产股权投资信托、安徽宣城经济适用房项目股权投资信托和安徽宣城股权投资信托，本金规模为6.85亿元。
　　“目前上述3个项目正在进行兑付清算，并不涉及抵押物的处置，近期会按约定的收益率偿还投资者本息。”新华信托内部人士透露，相比近35亿元即将到期的本金规模，这几笔不足7亿元的兑付项目仅是新华信托集中性本息兑付的开始，兑付顶峰将出现在二季度。有统计显示，二季度新华信托至少有9款房地产信托到期，至少需兑付本息总额23亿元。不仅如此，下月前新华信托还有4款房地产信托到期，仅本金总额就达11.5亿元，平均每周至少有一款房地产信托到期，平均金额近3亿元。
　　然而，相比中融信托即将到来的兑现高峰期，新华信托的兑付规模显示要小很多。统计显示，中融信托同期内即将到期的房地产信托总规模达64亿元，相当于新华信托到期规模的近两倍。
　　与新华信托类似，中融信托的房地产项目主要集中二三线城市。但中融信托所面临的兑付集中程度远远超过了新华信托。值得一提的是，中融信托的13款产品全部集中于第二季度的3个月内，平均每周1款房地产信托到期，平均每月到期规模超过了20亿元。其中4月当月仅兑付信托本金将达27亿元。
2 ?2 b# i/ k$ Z$ R; J8 L* d　　此外，今年上半年，还有平安信托、昆仑信托、五矿信托等信托公司均面临着超过25亿元的房地产信托本息兑付，其中平安信托仅到期本金规模达30亿元。
2 T! N1 o) K& \- j8 n　　危机重重 中小城市项目兑付压力大
　　此次大批房地产信托扎堆到期，恰逢决策层再度出台行业调控政策，一些原本期望房价反弹的投资者也随之开始担忧。
9 p+ x  E8 g5 Z　　这样的担心并非无的放矢。从这些即将到期的信托产品投资城市来看，大多是投向了二三线城市的地产项目。在即将到期的171款产品中，北京、上海等一线城市的信托项目仅不到1/3，而超过一半左右的项目都是集中在无锡、鄂尔多斯等二三线城市。
& w1 d' T+ }& g5 a　　“相比一线城市而言，二三线城市的刚性需求相对较弱，这无疑也增加了这些即将到期的房地产信托产品的兑付风险。”券商分析师陈明璆认为，新“国五条”无疑欲挤压膨胀的投资及投机购房需求，因此目前量价齐升的势头并不会长期延续。而且在各地细则落地之后，大部分城市尤其刚需不足、投资性或投机性需求旺盛的三四线城市，其房地产项目很可能面临前所未有的“量价齐降”，背后的房地产信托将危机重重。
　　“一般而言，信托都会有充足的质押物，保证即使项目受到市场波动无法偿还资金，也能实现质押物变现支付。但二三线城市的项目，如果涉及抵押物处置，往往会出现处置过程更漫长、处置收益不理想或其他问题。2010年、2011年房地产信托扩张性发展，这一时期的项目难免会有质押物不足的问题，这些项目也容易受政策和经济不利影响而陷入低谷。”一位信托分析师称。
　　不过，国金证券分析师王明却认为，中短期内来看，房地产市场陷入低迷的可能性不大，且二三线城市的房价泡沫相对较小，刚性需求依然较为旺盛，房地产信托产品到期兑付能力依然较强。
　　风险增大 不少机构开始“踩刹车”
　　相比第三方理财的精心打理，更多的机构却开始“踩刹车”。
! V" J3 E4 ?0 N0 o　　“我们开始劝说自己的客户，让他们尽量不要去申购房地产信托。”方正证券昆明营业部总经理陈俊文的这种举动并非无的放矢，而是根据公司“全盘考虑”后才付诸实际。在陈俊文看来，随着二三线城市限购正逐渐成为可能，楼市从紧的调控措施中短期内并无放松迹象，在眼下“最艰难的时段”将钱投给房地产开发商，风险正越来越大。
　　而国内某知名信托公司相关负责人也对资金蜂拥进入房地产信托计划表示担忧。“现在的房地产信托计划，给人感觉有些类似于2007年市民抢购公募基金。”这位负责人说，2009年以来，大量的房地产信托正逐步从北上广深等一线城市向昆明、成都等二三线城市转移，这就难免让人联想到大牛市时全民疯抢公募基金的场景。
# Y2 ?9 r* h( I# X% j& E3 M" {　　这位负责人说，一旦这些项目所在地的房价出现波动甚至下跌，大批的房地产信托的投资人不仅无法获取高收益，还可能面临本金大幅亏损的局面。
# \. s. W9 W5 T/ D" y0 W# X/ g　　云南信托综合管理部副总经理徐曦则提醒，购买信托类产品首先要看清交易对手是什么样的房地产企业。以著名的大型企业、全国排名在前的企业为优，其实力及偿还能力更强。其次要看抵押和质押的情况。如项目价值10亿元，抵押和质押部分30亿元，保障性更强。另外，项目本身也特别值得关注，如地段好则销售会快，资金回收就没有太大影响。
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