大理地产泡沫 从安全区走向危险区还有多远？

　　‘万事开头难，各门科学莫不如此’马克思在资本论的开篇这样写到，用这句话来形容各路专家和教授对当今经济、楼市的预测与研究，是再恰当不过的。网络上有关房价的涨跌一直存在激烈的争议，双方恨不得能裸奔与互相掐架。在升降之间，作为普通消费者我们能感觉到的只是房价的一路突飞猛进。
　　房价的涨与跌，在中国不仅是一个经济问题，更是一个具有历史背景的政治问题，其实不能单纯的用一个涨或是跌就能去判定。中国如此，云南如此，大理也是如此。互联网的快速发展已经将我们早早纳入地球村范围之内，早上北京一只公鸡下了只鸡蛋，下午全国人民就会知道。2012年随着国家宏观调控的持续深入，限购、限贷成为媒体常用词汇，昆明2012年库存与需求比更是达到1.95:1的历史峰值。大理房价已经仅次于昆明，凡事预则立，不预则废，作为滇西中心城市的大理，房地产的发展处于什么样的阶段、是否存在房产泡沫，未来大理地产何去何从，是摆在我们面前一个必须去面对的问题。
　　房价调控政策持续深入、房价控制目标、房产税、限购令，2012年的楼市注定是不平静的一年。前三季度全国上市地产10强销售面积同比增长36%，销售金额同比增长22%。在经历了上半年的持续调控之后，下半年各大公司均已降价走量为主，抢夺市场刚需客户，成为各个公司的心声。十八大召开后提出国内生产总值和居民收入翻一番，改革收入分配制度，同时积极进行产业结构调整升级。在此，网上对于房地产未来走势研判也是云烟四起，这又让我们陷入买与不买的双重困境，我们何去何从？
　　临近年底各大媒体有关大理地产发展的前景，也是各抒己见，有认为大理再过几年就会穷途末路，也有很多认为大理只是处于四线城市，地产的发展还有很大的空间。对于这样的判断我们应该回归到问题本身，从市场本身去尝试做一些客观的了解。
1 Q' T) `) n+ J4 J/ K　　有关大理房地产是否存在泡沫，我们试图从房价收入比和房价租金比来进行衡量，以此作为我们判断大理房地产市场的一个依据。
% F) L$ M6 e. V- e　　一、 有关房价收入比的判定：
: Q. o1 M  _/ o　　住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，超过这一标准则认为存在泡沫，超过越多则泡沫越大。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
5 [. N  L' T0 U　　以下数据来源于大理2011年鉴：大理市人均住房面积35.27平；家庭人口数平均3.17人（2011年鉴统计总人口除以总户数）；2011年单位面积销售均价3860.6元，统计数据由于存在一定不合理性，按照同比20%增长计算，市场修正值为4632.72元。2011年城镇家庭人均全部年收入20461.48元。
# d: T$ a& Q  x( V  L　　大理市目前市场房价收入比=35.27*3.17*4632.72/3.17*20461.48=7.98
　　由房价收入比来看：2010年全国平均房价收入比为7.76,2011年全国房价收入比为7.5。目前大理已经达到7.98，超出警戒范围1.98个点，同时也超出全国平均房价收入比0.48个点，以绝对的房价收入比来看大理确实存在一定的房产泡沫，但依据中国国情这一比值仍在安全可控范围之内。
1 [6 I* Q8 K6 _3 Y: X　　实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典）.而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。具体的房价收入比还与一国国情、收入增长要素等息息相关，作为快速发展中的中国，房价收入比平均在8%左右，以此，大理的房地产处于泡沫初期，但由于大理地处三四线城市，人口及地域限制，泡沫也会以较快的速度成长。
　　二、 房价租金比：指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报，一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估,也就意味着房地产泡沫严重；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。
　　以河畔人家为例，97平米三居室，目前租金1300元∕月，每平米租金13.4元，售价66.8万元。考虑到河畔人家二期及近期兴盛时光新推楼盘售价，其网上售价以8.9折进行售价修正作为目前市场均值，则其2012年11月份市场售价在59.45万元，每平米售价6128元。则其房价租金比为457。
　　以房价租金比来看：大理市场房价租金比超过300，以此来看目前大理市场房价被高估的，从投资收益角度已不划算，地产泡沫的存在是毋容置疑的。
( e& f, h. V" ?- N6 G/ }　　三、除上述之外，我们可以再试图通过人均居住面积、房地产空置率、市场理论需求、房地产投资额占全部社会固定资产投资额进行分析，以便对大理房地产市场是否存在泡沫进行全面的分析。
　　1、 人均居住面积及人口增长：全国2010年人均居住面积为31.6平米，大理2010年人均居住面积为35.27平米，高出全国平均水平3.67平米。大理人口10年自然增长率较之09年呈现负增长，增长率为-0.82%。大理自有住房率较高，随着人口增长的减缓，对于房产需求也会呈现缓慢递减态势。
　　2、市场理论需求：2020年大理市城镇人口预计58.68万，2008年城镇人口34.37万，按照人均住房面积31.6平米计算，大理自2008年至2020年市场理论需求为（58.68-34.37）*31.6平米=768.196万平米，每年市场理论供应量应为64万方。

　　2011年大理商品房施工面积为534万方，同比增长35%，施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。最近几年的商品房销售面积已经远超理论供应量，不难看出，近几年大理房产市场投资属性占了相当比例，预计未来两年大理将出现竣工面积增长而销售面积同比下降的趋势。
& {/ t" @% ^' Y" ^　　3、空置率：是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。大理有关空置率一直没有进行统计，长期在大理我们可以大胆的推出，空置率至少应该在15%左右。近几年随着全国房产投资属性的加强，大理有钱、有闲的人士也加入炒房大军。对此我们也应将大理列为空置危险区。
　　4、 房地产投资占社会全部固定资产投资比：如这一比值在10%—15%之间则视为合理。大理2010年房地产投资占全社会固定资产投资总额的11.55%，2011全州完成固定资产投资360.3亿元，房地产投资45.6亿元，房产投资占全部固定资产投资12.6%。房地产投资额同比增长由28.1%增加至39.45%。由此来看，大理房地产投资随着大理固定资产投资和城市化的进程处于良性循环中。
% F! s- n5 g8 d6 B, k　　房地产泡沫也可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。度量泡沫主要是三个指标，即：房地产投资占 GDP 比重、房价收入比、租售比。
　　上述三个指标中房地产投资额占比处于合理范围内，房价收入比及租售比均超出合理范围，且略高于全国平均水平。按照数据客观评判，大理目前房产泡沫处于安全区的末期，如不加以调整，随着调控的持续深入和竣工面积的同比增长，大理地产将逐步走向危险区。在国家提出收入翻一番的前提下，国内投资渠道依旧没有打开之时，房产依旧是投资的最佳途径之一，大理是中国的大理，更是世界的大理，其优美的风光和宜人的气候更是大理未来发展的坚实基础。着眼未来，我们可以认为目前大理的房地产市场虽然存在一定的泡沫，但在中国特色国情之下，仍旧处于安全范围之内。
　　亚当斯密在《国富论》里已经指出：事实上，因为人们对于自身的幸运，都怀着一种不合理的自信心。人类自然而然会把利得的机会评价的过高，对于损失的机会，往往评价的过低。伴随着前几年房产投资个人资产的快速升值，全面炒房已经深入人心，我们都希望自己是市场里的幸运儿，利之所在，人必争趋。而结果的固定持续性暗示了原因的固定持续性。
　　大理从地产泡沫从安全区走到危险区还有多远？2012年下半年开始大理房产市场经常传来的声音是：理性定价、试水、变相降价走量、团购…作为一个三四线城市来说，在网络信息时代大行其肆的时代，大理地产的脚步其实并没有慢多少，我们可以预期至少到2013年中这一旋律依然不会得到多少更改，成交面积同比下降、大理房产价格会呈现趋缓下降。大理目前城区内旧城改造逐步开展，市区已无可供大幅开发的空地，大理市房价下降空间已经接近筑底。对于即将开发的地产来说，着重进行前期市场研究和产品设计，提高产品的性价比、附加值，注意总价控制也就显的特别重要。
9 V, q2 K$ w. R2 o. Z　　大理正由城市化的初级阶段向中级阶段迈进，随着经济结构的调整、土地财政的改革，单纯的卖地盖房已经不能成为拉动经济发展的强劲引擎。定位为滇西中心城市的大理，苍山洱海能否成为大理地产发展的天然屏障，旅游地产能否成为大理地产突围的最后一张王牌， 对此我们一直充满期待！
* H( u$ b; ]# v. W4 p; g1 \# t1 D' F　　也许我们应该肩负起这样的使命：让住在大理的人不愿出去，让来到大理的人留得下来，让回去的人还想着再回来，让所有来到这里的人都能找到有关生活的全部理想。让我们不论在哪里想起大理，都能轻声的问候一声‘你若安好，我的世界便是晴天！’
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