焦点思考：城市化对大理地产是前景还是陷阱?

　　城市是人类文明的标志，是经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。2011年大理城市群城市化水平为31%，即将步入城市化快速发展阶段。据《中国新型城市化报告2012》统计，2011年中国城市化率首次突破50%，意味着中国城镇人口首次超过农村人口，中国城市化进入关键发展阶段，中国城市化进程刚过半，要达到发达国家75%-80%城市化率的水平，至少还需要30年。2013年国家已经确定地产调控不放松，作为有力支撑地产的城市化，对大理地产来说是前景还是陷阱，这就不能不成为我们去琢磨的一个问题。
# ?2 P  ]& D% d  j6 I; E# ]& S* M　　目前中国的城市化道路是城市化滞后于工业化的非均衡道路，是土地城市化快于人口城市化的非规整道路;是片面追求城市发展的数量和规模，是以生产要素的高投入而维持的。中央的4万亿刺激方案就是明显的佐证。城市化催生了人口的迁移，同时也使得城市的基础设计和市政建设得到大幅度的提升和改变，随着市场经济的逐步开放，房产的价值属性和投资属性深入人心。在房贷的助力下，一大批的人开始搭上城市化这趟列车，中国的财富列车由此开动。大理城市群在2011年的城市化只有31%，即将步入城市化的快速发展阶段。《滇西中心城市总体规划》的出台无疑对大理的城市化是一个极大的促进。
0 L" ~' d2 ?+ G9 ?6 Q# I　　对于城市化与大理地产这一命题，我们首先需要明确的是城市化与地产之间的关系。
& a4 U' S/ p3 {　　一、 城市化对地产的影响和作用：
5 s. @/ o3 v4 V- n: g　　我记得很小的时候老一辈的人对我们讲，在刚解放的时候常听有些文化的老人说起未来的生活‘楼上楼下，电灯电话。’当时被当做天方夜谭和晚上纳凉的趣话。历史的发展证明很多时候不是我们改变了生活，而是生活改变了我们。而中国的城市化与地产像是一对双胞胎，形影不离，茁壮成长。城市化对地产来说，他为地产的发展提供了土壤和基础，城市化既是地产的排头兵，负责扫雷和道路建设，也像是后勤部长，负责提供粮草，剩下的就是攻城略地的工作。城市化的作用主要有以下几个，改善环境、产业调整、人口分布、科技进步与文化交流，带动区域经济发展。分类来看城市化对地产的促进主要有，1、为地产发展提供人口基础、物质基础和升值空间。自1992年城市化快速发展，也正是城市人口扩大、环境和基础设施提升的过程，在地产金融的推动下，才会创造出中国地产所谓黄金10年。
　　城市化的衡量标准有三个，1、城市人口占总人口的比重不断上升；2、劳动力从第一产业向第二、三产业转移；3、城市用地规模不断扩大。城市化的衡量是产业、人口、规模的立体衡量方式，正如上文所说，中国的城市化是土地城市化的过程，我们在对大理城市化进行衡量时也才会采用这三个维度进行衡量。
　　二、大理的城市化：
1 D9 s: i3 I2 c0 e　　据《大理县志稿》的人产统计资料， 19～20世纪之交的大理城市化水平约为18％～19％。这是一个不低的城市化率。它不仅远远高出施坚雅对云贵地区城市化率做出的结论(4．1％)，且高于20世纪90年代云南城市化的平均水平。大理的城市化水平目前如何，我们从以下几个维度进行评判：
; f+ i/ l" ^% `/ j, v# n* W& G　　1、 人口：城市化显著标志就是城市人口占总人口的百分比。除此之外，人口受教育程度、人口增长率等也是城市化人口因素的重要衡量因素。经济增长本质就是人口现象，人口流动与人口结构的变化，会导致投资需求与消费需求之间的此消彼长，或进一步改变消费中服务消费的比重。大理州2011年统计总人口354.7万人，大理市2011年统计人口为609867人，大理州人口自然增长率与全国平均水平对比图示如下：

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　　我们可以看出大理州除2009年人口自然增长率高于全国平均水平外，其余时间均低于全国平均水平，2010年人口自然增长率更是破天荒的达到-0.82，为了方便图示仅作为0.01的数字表示。自然增长率长期处于低水平会使大理较其他地区更早步入老龄化，同时社会劳动力不足，劳动力负担过重也将日益加剧。2011年普通在校学生数量为16121人，2010年这一人数为15793，仅增长328人。公共图书馆13个，四年来一直没有数量的增加。人口自然增长率较低也对城市化有其他更高的要求，例如医疗、养老等，就目前大理来看基础设施建设明显不足。通过上述数据表明，人口自然增长并不能对大理城市化形成长期利好支撑。
　　在城市化率的对比中，我们用大理市城市化而非大理州城市化率进行对比分析，在数据的采用上，我们采用大理年鉴中的非农业人口，这样的统计更加精确的表明大理市城市化率，数据统计和对比的图示如下：
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　　通过对比我们可以看见，大理市2011年城市化率为51.5%，全国城市化平均水平为51.3%，大理市在2011年以前的城市化水平均低于全国平均水平，自2009年之后快速发展，通过分析我们可以得出自2009年之后大理的房地产固定投资开始提速，也就是说大理城市化水平之所以快速增长是因为房地产投资快速增长的缘故。我们横向对比也会发现，中国城市化整体水平的提升就是基础建设投资增速的结果。2011年大理州城市群的城市化率仅为32%，而这一数值也仅为城市化的初级水平，这样说明在大理州各地区城市化率水平差异较大，存在不均衡发展，大理城市化近几年会呈现快速发展。
　　在《滇西中心城市总体规划》中，对人口有这样的描述，大理城市群到2020年人口达到295万人，城市化率达到50%，目前大理城市群人口243.75万人，城市化水平仅为32%。人口差距为51.25万人，城市化水平需要每年提升1.5个百分比。大理市来说，规划中显示2020年人口达到81.5万，目前人口为63.12万，城市化水平在2020年达到72%，而目前大理市城市化水平为51.5%，也就是今后每年城市化水平需要提升1.7个百分点。通过目前大理市城市化发展水平来看，这样的目标也是能实现的，同时也是符合大理实际情况。
$ C: G' @* h6 [# a　　大理城市化水平目前呈现快速发展趋势，按照城市化发展阶段划分，大理州处于城市化初级水平，而大理市已经步入城市化的中期阶段。城市化的快速发展带来经济的快速发展，和产业结构转变的可行性。同时城市化的发展为城市基础设施的建设及科教文卫的发展提供发展契机。同时我们应该看到如果短期快速的城市化是以房地产为支撑的话，那这样的城市化是有一定的风险的，对于地产的过分依赖使得城市化的发展缺少质量，容易导致不均衡发展及诱发地产泡沫。从大理人口自然增长率我们看出，大理已经很难再利用到人口红利带来的利好，如果说大理的快速城市化不能给我们带来福音的话，那他所导致的问题也会在将在未来的几年内上演。
1 H: l1 h: D+ m5 o1 [　　1、 产业发展与分布：
　　依据诺瑟姆提出的城市化过程S理论中对城市化中产业发展提出规范，具体如下：城市化率在30%以下，为城市化初水平，主要以轻工业为主；城市化率在30%—50%主要以化工业为主，为城市化中初期；城市化率在50%—70%之间城市化中后期，主要以重加工业为主；城市化率在70%以上为城市化后期，主要以信息产业为主。

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　　上图为大理市三大产业对比图，第一产业为农业，第二产业包含工业和建筑也，第三产业包含在再生产过程中为生产和消费提供各种服务的部门。通过上图我们可以明显看出大理第三产业自2006年至今几乎原地不动，第一产业经过六年下降了6.1个百分点，第二产业六年内上升了6.3个百分点。
　　市目前城市化率为51.5%，按照理论为城市化中期阶段，将从化工业向重工业过度。2010年和2011年轻工业占社会总产值分别为22.73%、21.9%，重工业在上述两年占社会总产值为30.51%、30.7%。上述数据显示大理符合城市化中期阶段特征，大理重工业主要以机械制作和矿产为主。大理在工业规划中提出‘千百十’计划，这也为大理地产指出另一条道路即工业化地产，滇西中心城市规划的逐步落实将催生新的工业、商业需求。工业化发展带给城市化的最大瓶颈是人才的缺失，目前来看大理不缺少机遇，缺少的是能起到龙头作用的企业、企业家及创新实干精神的人才。至于信息产业的发展，大理则是先天不足，后期也难以产生信息产业化的诸多要素。中国城市化水平滞后于工业化水平的基本原因，在于非农产业就业比重低的问题长期得不到解决。同时，服务业发展滞后制约了非农就业的增长及其比重的提升。因而，服务业比重过低是中国工业化过程中的一个突出的结构性问题，也是导致工业化与城市化非协调发展的重要因素。
* F( E) x1 M  P0 j1 [8 a+ b& d: h　　服务业停滞不前，产业发展在人才瓶颈和不均衡的现状下也难以实现突破，信息产业的发展则遥遥无期。地产作为产业发展的补充和扶持，会出现后发无力的状况。在满江一个又一个的家居建材城、商业、写字楼项目，随着城市化的转型和调整能否迎来春天，这不仅需要耐力更需要与政府、企业、市场形成合力，否则这只能是一个陷阱。
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