律师解答房产相关疑惑 建议婚前房产办理加名

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　　上周四，云南大韬律师事务所股东、婚姻家庭法律事务部负责人谭瑛，坐镇5833333维权热线，为读者解答各类婚姻、继承、合同、房产等各类法律问题。
7 [8 ^( W' v+ ^　　谭瑛律师毕业于西南政法大学，法学学士，擅长办理婚姻、继承、合同、经济、房产、刑事辩护等案件。
  p+ ^  I) B2 |3 A! ~+ _' l　　无土地证不影响租赁房屋的使用
' r% ]. H: I& M( K4 @　　张女士：我老公去世了，有套房产是他的名字，我想把房子过户到我的名下，该怎么办？
% h5 P4 U3 M) t' p* D4 x　　谭瑛：如果这套房子是你跟你老公结婚后购买的，按照法律规定属于夫妻共同财产，有一半是你的，另一半则是你老公的遗产。根据继承法的规定，你老公的遗产应当由你老公的父母、你和你们的孩子共同继承，如果要把房子过户到你本人名下，需要你老公的父母做放弃继承权的公证，你拿着公证书去房管局办理过户手续。因为你的孩子尚未成年，不能放弃继承，这房子应当是你和你孩子共有，你占房屋产权的八分之七，你孩子占八分之一。
　　杨先生：我在宜良的一个村上，租了一个厂房，但是没有土地使用证，土地局也说办不了。没有土地证会不会影响我对这房屋的使用？
　　谭瑛：没有土地证不影响对这个租赁房屋的使用，双方在租赁合同中把双方的权利义务约定清楚，日后有纠纷可以凭租赁合同的约定解决。
0 b: t6 K: I% C  |　　老公有小三可要求精神损害赔偿
　　严女士：我跟老公结婚后买了一套房子，但是是我老公父母出的钱，请问这房子是我们夫妻共同财产吗？
) r0 ?5 a+ J9 P; [　　谭瑛：如果房产证登记的是你和你老公两个人的名字，那这套房子属于你们夫妻共同财产。假如房产证只登记了你老公的名字，按照现在婚姻法司法解释（三）的规定，属于你老公的个人财产。在这种情况下，最好做通你老公的工作，在房产证上加上你的名字，或者你和你老公签个财产约定协议，约定该房产属于你们的共同财产。
　　陈女士：我和老公结婚几年，我原以为我们感情很好，但最近我发现他和另外一个女人有不正当关系，并且那女的已经跟他生下一个孩子，我该怎么办？可不可以向那女人索赔？
　　谭瑛：你首先应当注意搜集你老公和第三者同居并生育孩子的证据（可以是你老公承认的录音或书面材料，还有邻居的证词，第三者在医院生产的病历等）。从法律上讲，你无权向第三者索赔，你可以在离婚的时候向你老公要求精神损害赔偿，并且要求多分财产。如果你老公和第三者长期以夫妻名义同居，你还可以向法院提起刑事自诉，追究你老公重婚罪的刑事责任。
( z- O- F% b+ Q7 b+ p　　任何修建、改建都需要批准
　　孙先生：我买了一套一楼的房子，购买的时候开发商承诺交房后，我可以把一楼临街的窗户拆了改造成车库，但是现在交房了，我要求按照当时的承诺改造，开发商却不允许，我该怎么维权？
& K1 ^5 ~1 O4 |0 i　　谭瑛：首先你要搜集开发商当时承诺你可以改造车库的证据，还得证明这个是影响你购买该房的主要因素。有了这些证据之后，可以起诉开发商承担相应的违约责任。但你要求继续改造车库是实现不了的，因为任何的修建、改建都需要规划局批准。
! R! k' f8 f1 ]" Y+ M* G- t　　法律上不存在“父债子还”之说
　　张先生：有个人向我借了5万块钱，用于供他儿子上大学，现在这个人死亡了，他的遗产不够偿还我，可不可以要求他儿子还？
( [0 O/ K5 U) }  E- Q' \+ F　　谭瑛：不可以的，法律上不存在“父债子还”的说法，借款人是父亲，偿还义务也只能是父亲来承担，故只能从父亲的遗产中来偿还借款。
0 |- @6 B& X5 D4 l& \5 W　　张先生：我有套房子，但女儿、女婿对我不是很好，我不太想在我去世之后把房产留给女儿，我该怎么办？
　　谭瑛：你可以立个遗嘱，确定你的财产由谁继承。在有遗嘱的情况下，首先按遗嘱来继承，最好到公证处做个公证遗嘱。公证遗嘱的效力最高。当然你也可以和你女儿、女婿签订协议，约定在他们对你尽赡养义务的前提下，才可以继承你的房产，这样对你女儿、女婿有一定的约束。
　　婚前房产最好办理加名手续
　　许女士：我在和男朋友谈恋爱的时候就购买了一套房产，登记的是男友的名字，房子有按揭，现在我和男朋友要结婚，我该怎么保证我的权利？
　　谭瑛：如果房子按揭还完了，最好到房管局办理加名手续，把你的名字也登记到房产证上。如果按揭尚未还完，最好你和男朋友签一个财产约定协议，约定这个房产属于你俩的共同财产，这样就能保证你的权利。
3 ]9 m* U1 }1 Y! y9 c- a! V　　董先生：我大哥去世了，现在要处理遗产问题，怕老人伤心没有把去世的消息告诉父母，我能代表父母去和大嫂处理遗产分割问题吗？
　　谭瑛：你父母是法定继承人之一，从法律上讲要他们本人来处理遗产分割问题。本人不能到场，需要委托其他人代为处理的话，要提交你父母签字的授权委托书，你没有你父母的授权委托书，故没有权利代表你父母去处理遗产分割问题，即便处理了也是无效的。鉴于你暂时不想把大哥去世的消息告诉父母，建议遗产分割问题暂时搁置，等日后你父母知道后再处理。

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