房企降价权为舍卒保车 四季度的楼市温和过渡

　　谈到最近的绿城负债和黑石撤资的情况，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，虽然有一部分开发企业在降价，但这种动作可以被界定为舍卒保车。“开发商为了一年的销售计划，在产品线中寻找一个突破口，进行比较小的调整，这种方式相对来说比较合理的。”
　　宋会雍说，对于这些综合性房企来说，降价仅仅是某一类产品当中某一个项目，并不是全部放开。 房企之所以这样做，其实还是心里有一个期待，是不是将来市场可以更好一些。现在的项目不用参与降价，未来也可以得到很好的市场回报，这是普遍的一个预期。开发商是选择逐个楼盘进行突破。这样的行为背后，你很难界定他，是不是这个企业的资金到了生死攸关的关口。
　　对于任志强说开发商只剩下裤衩了，但是潘石屹说开发商还穿着棉袄的评价，宋会雍表示，房企也不是冷到任志强说的那样，“目前来说我们还是比较乐观的”。回到海航30亿收购绿城，黑石撤资，宋会雍认为30亿收购绿城简直是开玩笑，绿城随便扔出一个项目也不止这个数。而黑石撤资也有一个背景，项目这几年没有挣到钱，买进来不到10亿，卖出去是14亿，这种项目是鸡肋，所以他们这种做法是比较合理的，对于一些回报率有限的，不如变现，外面的机会很多，因为有很多地方缺钱，这是一个自然的情况。
　　房产税市场影响力不及限购令 上海房产税是否跟进意义不大
　　对于重庆在全国率先对部分存量房征收房产税，宋会雍认为，所以房产税一开始出就根本没有想到起到很厉害的冲击力，其影响力也不及限购令。重庆一直没有开限购令，推房产税只是对于眼下调控推进的一种动作，至于说上海跟不跟跟的意义和不跟的意义基本上都不大。
　　宋会雍分析，首先，房产税是新的动心，在试点的时候不可能动作太大。政府在最初设计房产税的时候，就压根没有想弄的力度太大，因为房产税是新的东西，其对市场的影响力，必须要通过试点一步一步的体现出来。这种影响力波及很广的，必然要慎重。
! E, z+ f6 d6 i+ t/ D  Z- I# E  A　　其二，房产税如果仔细去看的话，和限购令很多地方是重合的，特别是对家庭房屋购买数量严格限制。很多人买完了第二套再买很多是买不了了，这就意味着房产税根本没有用武之地了。现在房产税不可能让它的能力超过限购令，因为限购令眼下对市场影响力是很大的，至少房价上涨的速度被遏制了，部分楼盘还在降价，所以政府没有必要进一步的出台政策。
　　因此，宋会雍认为，房产税即便要调整，也不会再现在的基础上加一刀，至少它的力量不会超过限购令。下一步要调整的话，可以会从几个方面入手，一个是费率一定要调，不会是千分之几的问题了，一定是百分之几。再一个在征收范围上要放大，不会仅仅局限在新房上，一定会向存量房过渡。“本着对市场冲击力最小的原则出发，也就只能着手于高端物业，因为这部分人富，这点税不出什么大问题，而且量很少。”
, H$ _- w) H2 g$ N9 `3 q　　限购政策不会退出房企应调整策略
7 ~7 d  B$ U3 e$ |& o0 M$ e- s　　基于前面的情况我们认为，如果说接下来市场当中出现反弹，当然我认为这种可能性不大。因为房产税是非常耗市场的，在这样的情况下，房价在下跌，一手跌下去了，二手也在跟，这就在考验供应方的耐心。限购令在这里卡着，房价必然支撑性下降。
6 R: W) N* ~0 I0 C　　谈到佛山的限购令，佛山限购令，宋会雍表示，出来不到一天就收回了，是对中央调控底限的一种试探。在二三线推限购令的时候，住建部说不是强制的，有一些城市积极的就出了，现在有一些城市想翻悔，但是悔棋要看中央的意思。现在中央感受到了推限购令的压力，但是也不能让已经出来的往回退，这是中央的底限。同时也给市场带来很大的信号，第一个想让二三线城市已经限购的城市松开，这种希望基本上不大了。这样的情况下，开发商要重新进行调整，如果说这个市场两三年都有限购令存在，开发战略必须要进行很大的调整。
0 g) L. S' d, z* y2 c# i　　四季度楼市温和过渡 僵局一旦打开将有示范效应
　　谈及第四季度，宋会雍认为，第四季度从十月份开始，应该说起步是不旺的，虽然说展会上有很多人去看，因为他们对房价走势有很高的兴趣。从二手房来看，来的基本上都是真正想买房的。整个9月份以来，一直是维持在低谷的状态，过了国庆节也没有明显的回升，有一部分明显感觉到有一些回升，但是这些可能是被假期冲击的。所以整个市场需求并不是说挤在门槛上等待降价。基本上市场还是比较平淡的，他只是说有了事情了，扎堆来看，仅此而已。目前价格上来看，开发商投入的力量也比较大，所以我们觉得在接下来的市场当中，还是有机会比之前几个月稍微好一些。
4 v( r2 B, {, [5 J# M/ B2 a　　“我觉得降价僵局一旦被打开，他有示范效应在，就会有更多的企业，会根据自己企业发展战略对旗下所有项目进行评估考量，先把阶段性的目标实现一下，这种情况我认为接下来会增多的。因此降价促销的项目会增多，整个第四季度还是会有一个相对比较平和的过渡。而要往明年看的话，到明年因为银行贷款下来了，这个问题很关键，明年上半年这个会有一个收缩，所以今年第四季度当中，只要有项目大幅度降价，我觉得就是一个很好的机会，因为你过了这个节点你要再过几个月了，就要到明年年中的情况了，5月份一过，来客量又不够，这些营销的东西又会推出来了，这是一个大致的节奏。
　　从二手市场来看，会盯着一手市场，往上涨的时候会盯着，但是下跌的话就不跟。所以二手房市场在一手房没有太的的变动情况下，是会坚持的。至少要明年年中才会进入一个拐点。
  `, t' p! P1 G; ~　　四季度为购房好机会 购房者应寻找阶段性价格调整低谷
! M; X" }. A8 |, `　　现在市场买卖双方还是在价格博弈当中，眼下也是一个不错的购买机会，开发企业在进行单个项目突破的时候，他为了走量成功，他会有很大的降幅来提升吸引力，如果说一旦成功，短期内也不会再有这样的活动了。这种机会以后是很难再有的。对于二手房来说，现在二手房降价的空间是比较有限的。我们当然鼓励大家尽可能的砍价，但是也不要浪费时间。如果说对于一些想买中高端的，我们认为不妨在侃价尺度上做的更大胆一些。因为有一些做投资的人表面上看起来很牛，但是背后不知道某些帐上会出问题。
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