上海：下一站生活圈在哪里？

　　上海下一站生活圈的“新城”目前重点建设有上海南部的南桥新城，北部的嘉定新城、东部的南汇新城以及西部的松江新城、青浦新城。这五大新城作为上海“十二五期间”郊区新城发展的重点，将以高起点高规划为引领，高标准建设、高水平管理，未来都有望建成生态宜居的现代化城市，买房淘房应关注这些新的生活圈。
<P>　　知名房企入驻各郊区成新盘“根据地” <P>　　最近两个月，南桥新城在土地一级市场挂牌了近20幅地块，涉及住宅和商办类，深受市场关注，目前已吸引了招商、恒盛、绿地、中粮等知名房企入驻。据悉，各郊区新城已成近期新盘的主要根据地，今年来该区域普通住宅均价已达13000－15000元/平方米。 <P>　　记者独家获取了南桥、嘉定新城、金山新城、松江新城、临港新城和青浦镇等各大郊区新城的“金九银十”成交数据，从中可以看出，无论是供应量还是成交量，开发较成熟的嘉定新城暂时独占鳌头，而成交均价方面，除金山和临港新城明显较低外，其他郊区新城的新建商品住宅成交均价都稳定在1.5万－1.6万元/平方米。截至10月10日（下同）嘉定新城新建商品住宅成交量达到728套，相当于青浦、金山、松江三个郊区新城成交量的总和。总体来看，除了嘉定新城一马当先外，南桥新城和青浦镇、松江新城大致处于一个水平——“金九银十”成交两三百套，而金山新城和临港新城由于位置较远，各自都只成交了100多套。 <P>　　供应量方面，也是嘉定新城以近1200套的供应量领先，而金山新城“金九银十”以来还没有新增供应量。 <P>　　价格上来看，临港新城和金山新城成交均价最低，九十月的成交均价都在9000－1万元/平方米之间，而南桥新城成交均价为1.4万元/平方米左右。其余各大郊区新城新房成交均价则保持在1.5万－1.6万元/平方米水平。 <P>　　业内人士认为，这一房价水平基本能反映出目前各大郊区新城的发展现状。嘉定新城距离市区距离最近，产业发展也较成熟，而松江新城开发较早，且两大新城各有11号线和9号线两大轨交动脉支撑，所以房价水平较高。 <P>　　一名开发商处的销售负责人表示，从实际客源来看，因为交通方便，嘉定新城有大量市区购房者涌入，而松江新城既有外来客源也有本地客户。“很多松江本地人把松江老城的房子借出去，自己买新房到新城住。”而其他郊区新城板块的公寓目前仍以本地客户居多。 <P>　　[什么样的人适宜居住“新城”] <P>　　目前上海各大新城房地产市场主要以一手房市场为主，住宅类公寓整体均价在15000元/平方米左右，由于新城房源单价相对于市中心优势较明显，并且未来均有轨交直达，区域内环境也较宜人，吸引了很多年轻小白领的青睐。 <P>　　新城的建设是在高起点、前瞻性规划的基础上，因此无论是在生活配套还是交通配套等方面都有了相当完善的定位，确保了居住和就业之间的平衡。新城是快速城市化的必然趋势，能够有效地优化城市的结构，疏散市中心人口。但是，需要提醒新城置业的购房者，新城建设往往存在周期性规律。以目前国内的新城开发模式看，成交配套建设的速度往往是滞后于房地产开发的。在新城建设的初始阶段，购房的成本会比较低，但是需要承受较高的居住成本，需要付出更高的出行成本及牺牲便利性为代价。 <P>　　什么样的人适合在“新城”买房？汉宇地产市场研究部经理付伟建议： <P>　　第一类人群，首次置业的刚需客户，这类客户对价格的敏感度较高，低总价、小户型、良好的交通规划是他们考虑的首要条件。近期奉贤南桥新城出让多幅地块的土地公告，就明确了地块未来将建成100%小户型的要求。 <P>　　第二类人群，退休养老人群，这类客户关心的是绿化环境、周边的配套、社区的内部文化等，现在开发的新城都是宜居生活区，拥有湖景、绿地、公园，并且在文教医疗配套上政府也花大力气引进名校名院。 <P>　　嘉定新城VS松江新城 <P>　　据汉宇地产嘉定安亭分行经理杨健介绍，嘉定新城是其中较早初具规模的，2010年轨交11号线北段正式开通，拉近了嘉定新城与市中心的距离。目前板块已经汇集了保利、江苏新城、绿地、龙湖等多家房地产开发龙头企业。今年以来（截至到10月18日），嘉定新城共成交3465套公寓房源，合计成交面积达36万平方米，成交均价为15493元/平米，主要热销楼盘有新城悠活城、保利湖畔[url=http://sh.focus.cn/votehouse/2923.html]阳光苑[/url]、新城金郡园等多个楼盘。另外近年来板块内的酒店式产权公寓成交量也较为活跃，精装修SOHO、面积小低总价、不限购不限贷等因素都是这类物业热销的主要原因。不过板块内二手房相对较少，主要的房源均集中在嘉定的安亭、江桥等区域。其中安亭板块均价集中在11000－15000元/平方米，而江桥板块由于离市区较近，二手房也相对较集中，目前成交均价在16000元/平方米上下波动。 <P>　　相比之下，开发较早的松江新城，经过11年的发展，目前板块内二手房成交相对活跃，但一手房基本没啥行情。如今松江新城新建商品房较少，近期热点楼盘仅龙湖好望山一个项目，主要原因是价格优势较明显，仅从单价而言，已经便宜于周边二手楼盘。不同于一手房的是，板块内的二手房市场成交相对活跃，并且主要以房龄在5年左右的次新房为主，如保利西子湾、三湘四季花城等小区交易量非常大，由于板块主要以年轻人置业为主，60平方米的一房和90平方米的两房深受青睐，这些房源成交均价集中在15000－17000元/平方米。 <P>　　“新城”核心地标盘点 <P>　　■南桥新城 <P>　　将用15年时间打造，未来不仅能够成为奉贤政治、经济、文化中心，还将成为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城。年内预计南桥新城还将会有多幅地块挂牌出让。 <P>　　随着轨交5号线延伸段以及越江隧道及桥梁的建成，强大的城市交通体系也将有力的推动新城建设和发展，加速人口大量导入。奉贤区的三级城镇体系为“1750”，即一个新城——南桥新城；七个新市镇——奉城镇、海湾镇，庄行镇、柘林镇、金汇镇、青村镇、四团镇；被撤并的镇区作为居住社区予以保留，根据实际需要再建若干个中心村，合计50个左右。奉贤规划中的“上海之鱼”位于南桥新城东北区域，建设用地东至金汇港、南至浦南运河、西至金海路、北至团南公路，占地60.06万平米。根据设计方案，“上海之鱼”日后将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。 <P>　　■嘉定新城 <P>　　已经步入建设初期，未来将建成集商业商务、文化教育、科研培训为一体的综合性现代化城区，其中无线宽带网络覆盖板块是其一大特色。该板块未来将重点培育现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。近年来嘉定新城出让的纯住宅性质用地较少，主要以商办性质为主，届时有望打造成嘉定的CBD商业中心。 <P>　　■松江新城 <P>　　是上海开发较早的新城之一，它所处的地段较为优越，松江大学城、佘山国家旅游度假区、松江科技园等都位于其中，未来板块有望建成历史、人文、自然、产业资源于一体的郊区现代化特色新城。今年以来松江新城仅零星地块推出，其中七成地块主要以商办性质为主。 <P>　　■点评 <P>　　从上述三大新城的特质和规划定位来看。嘉定新城具备更大的发展潜力，从产业、交通、城市配套、居住、商业、办公各个方面，它的功能定位更加完整，起点也比较高。随着其逐渐发展成熟，未来有可能成长为一个具备独立子系统的完全新城，几乎可以辐射上海整个中心城区。 　　而从地理位置及规划定位来看，南桥新城和松江新城区域属性较强，是以市中心人口导入和区域城市化相结合的方式发展，未来有望成为上海远郊重要的卫星城市，主要辐射上海西南区域。