北京惊天一剑直插房价心脏：房地产完败无出头之日
北京惊天一剑直插房价心脏：房地产完败无出头之日除了9月30日推出限购限贷政策之外，北京市政府还要限制地价，并对住房单价也作出了明确的金额限制。这意味着，开发商无法将土地溢价转嫁给购房者了。10月28日，北京市规划和国土资源管理委员会就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告称：海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米。 大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。https://ss0.baidu.com/6ONWsjip0QIZ8tyhnq/it/u=3641238393,1444627886&fm=170&s=C903C412CA1F51CC56F8F0CD03&w=600&h=627&img.JPEG
这是北京市政府“9·30”新政出台后推出的首批“控地价、限房价”地块。对此，本人分析认为：首先，限房价，直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。4宗地块按照地块属性看，平均起始楼面价均在2-3万左右，剔除配建基本都在3万左右，最高限价在5.34-5.58万，可以说完全杜绝了地王的可能性。过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售，特别是可以建设成为区域高端，但限价之后，使得这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。这种情况下，根本不可能再出现高价地。其次，对现在市场来说也有非常明显的影响，5万多的最高限价，4宗地合计62万平米，剔除其中的配套合计大约60万平米住宅，对市场来说将增加大量平价住宅。https://ss2.baidu.com/6ONYsjip0QIZ8tyhnq/it/u=1962451949,3654059520&fm=170&s=38135A941B216F1F141BB1D803&w=361&h=212&img.JPEG
调控措施节节升级就在9月30日，北京市政府提出“控地价、限房价”的土地出让方式，称在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。10月13日，市规土委发布海淀区、大兴区四宗地块出让补充公告，明确四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。今天的补充公告在上述基础上进一步明确了具体的销售限价。补充公告还强调，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。同在9月30日，北京市政府晚间发文，指出要进一步完善差别化住房信贷政策要求首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。对此，北京开始了全国第一个推出购房全面降低投资型杠杆的举措。和周边房价相比，上述最新房价限制区间和周边相差不算很大。据搜狐焦点网数据，相比之下，上述海淀区永丰产业基地地块的周边新房单价在每平米7万到9.5万之间，二手房均价则在6.5万到7.6万之间。搜狐焦点网数据还显示，上述大兴黄村地块周边新房均价在5.5万到8万之间，而二手房则在5.1万到9万之间：调控政策显效在9·30新政后，北京房地产市场在国庆后开始降温。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共网签1579套，与上月同期相比减少45%，与去年10月上半月同期相比则下降42%。即使剔除国庆假期的影响，新房数据仍出现下滑，降温趋势明显。北京二手房市场也出现了下滑。数据显示，10月上半月，北京二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%https://ss2.baidu.com/6ONYsjip0QIZ8tyhnq/it/u=1892106380,4167402334&fm=170&s=80ACFE1643014BFB62517D6D0300A078&w=500&h=369&img.JPEG
本人认为：不是所有的泡沫都一定会破，也不是所有泡沫破灭之后就会出现断崖式下跌。去泡沫可以是一下把泡泡戳破，也可以是慢慢把气放掉。 政府对房价采取限价，只是设置了上限并未设置下限，并不意味着为房价背书。而且市场真要跌起来，岂是政府靠限价能管得住的？这些土地现在只是挂牌，等到房子建成后真正出售距现在还有2-3年时间，政府将限价放在和周边房价持平，明显暗示不让房价继续涨。
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