大理旅游地产局部供过于求 需细分客群升级产品
众所周知，大理房地产市场已经呈现饱和态势，其中，以刚需地产最为显著，因其大规模且集中的旧城改造实施，再加上大理本地的消费群体数量难以支撑，导致成交量节节下滑；其次，大理因其旅游资源的稀缺性吸引了很多外来开发商在此建立旅游地产项目，而旅游地产的发展动向一直都是业内外都比较关注的，就目前而言，大理旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；又或是强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费群体，曾有一位业内人士说过：“现在大理旅游地产的客群来源少量出自本地，但绝大部分还是要靠外销来拉拢，如果只局限在周边，只怕一个月卖出一套别墅都是很困难的事情。”这足以说明大理旅游地产的饱和程度已经超过预期，那么，在这样的市场状态下，对大理旅游地产而言，又存在着什么影响呢？此次，搜狐焦点大理站有幸请到许嘉宇经理为我们进行解答。许经理表示自2011年限购实施，对大理的影响还只是微乎其微，但从2012年开始，大理的旅游地产市场确实受到了很大的冲击，以往的客群主要还是以度假或投资为主，但是现在的购房者已经十分理性，再加上投资渠道的增多以及国家这三年以来对房地产的调控、打压，购房者对房地产渐渐的产生了排斥心理，而现在很多投资性客户已经在逐步转移资金，投向其它的金融行业，所以旅游地产的发展方向都不再走传统的营销路线来吸引客群。按许经理的话说，以前是有钱就去买房子，因为它是保值且能增值的理财产品，但现在已经转变为有需要的时候才会去买，就像一件商品一样。那么，要说旅游地产是否还有前景呢？许经理认为前景固然是有的，它在于大理丰富的旅游资源和城市价值提升所带来的外地客户资源，而外地客户不一定是来大理投资，也有可能是来养老、度假或是逃离雾霾，再或者就是艺术家觉得大理的环境适合创作因而想要留在这里生活。所以，外地客户来大理置业的需求是多样性的，但投资性需求的比例却是不断在下滑的。
以上许经理提到了艺术家来大理置业的不在少数，而为了迎合这样的市场，也确实有部分的房企改变了产品的定位，将其定位为“艺术地产”，这是为了吸纳更多的艺术家进驻，使自身的项目提升到高端、高涵养、高水平的居住水平上，但即使改变定位，赢得噱头，真正能将自己的销量提上去的开发商却不占多数，那么，是否文化创意最终只会沦为旅游地产的“美丽外衣”吗？许经理表示在房地产中“文化、艺术”不可能是纯粹的，在大理，有的人对文化有追求，也有的人是对健康、养生有追求，这些需求是不一样的，而大部分的外地购房者多半是事业有成，想在大理置业无疑是精神需求。在文化的角度上，就拿银海大理山水间来说，整个项目都植入了文化的“血统“，先不说它有苍山洱海以及艺术家园区作为依托，内部还有很多体现文化的装饰物、雕塑，包括整体的设计格局都很有艺术气息，而这些细节的展现获得了很多艺术家的认可及精神层次的共鸣，进而形成了一个艺术家的小圈子，所以这样的文化体现不是”伪文化“。而其它打着艺术的旗帜、口号的旅游地产项目之所以没有在业绩上有所提升，就是因为没有把艺术的氛围做透，无法与艺术家产生共鸣，其次是因为知名艺术家本就不多，却又被其它做得好的”艺术地产“吸纳进去，在这一范围就已经损失了部分的客群。所以，做旅游地产需要细分市场需求，如果前面已经把路封堵了，就应该要重新考虑其它的市场需求，不能一味的死守阵地，这样做的后果是有害无利的。
综上所述，从表面上看，这是国家政策影响下的行业调整，其实，产品的过剩，局部的供过于求，这让开发商开始思考产品的细分、升级，从而开始回归到产品研发阶段，并且研究消费者的需求。目前，房企根据购房者的需要来打造产品，已然成为群雄逐鹿的制胜法宝。此外，大理的房地产板块相对较小，楼盘的体量也不大。但目前的版图已经大大扩充，超级大盘的数量也在增加，这为大理的旅游地产产品的质量、项目规划、景观设计、甚至营销模式的创新都带来了不小的改变。
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