“新政组合”不是救市 是走回市场改革的道路
这一轮楼市新政的组合,与其说是“救市”,不如说是“松绑”,其要点是“去行政化”,其实是回归房地产市场的常态化。这二者的区别是,“救市”是以 行政之手干预市场,其本质是和在房价上涨时以行政之手打压市场一样,而“松绑”是撤销束缚市场正常发育的行政干预政策,让政府之手缩回来,让供求力量来决 定市场走势。从两会之后中央各部委的“组合拳”来说,住建部与国土部发布的“土地与住宅新政”,是让地方根据市场实际的供求情况来决定土地和住宅的供应,政府购 买商品房作保障房,以及对棚改货币化补偿的鼓励,都是在向市场化靠拢,而营业税“5改2”和“二套房首付四成”的政策,则是对之前过于严厉的行政限制手段 的纠正,是向市场的回归。
之前房地产调控存在的误区在于,把房价的上涨仅仅归咎于需求,因此一味通过行政手段压抑需求,殊不知,在十年前乃至五年前,很多地方刚性购房需求大 量存在,供应没有跟上需求的增长,因此房价的上涨有其客观的合理性。这种情况下,如果一味打压需求,很可能把投机性购房需求和刚性需求、改善性需求一锅 烩,让市场信号出现紊乱,甚至导致供应信号也紊乱,造成房价进一步上涨。
而真正改变房价走势的是供求关系的深刻改变。经过多年的房地产大规模增长,在多数城市已经出现严重的供大于求的局面,加上中国的人口结构已经出现了 逆转,购房人口的峰值已过,尽管长期来看,在城镇化的进程中,房地产市场仍有较大发展空间,但需求已经呈现出平稳发展的“新常态”。这才是当前我国多数地 区房地产市场疲软的最根本的原因。
在这种“新常态”下,旧有的基于住房短缺时代的“严控”需求的手段就已经不合时宜。这个时候,只有取消之前以限为主的“国N条”行政压制市场的新政 手段,才能让在一些地方本不该被压制的市场需求释放出来,恢复市场的本来面目。从包括房地产金融政策和财税政策的新一轮促进房地产健康发展的“组合拳”来 说,其目标除了消化存量,盘活在建楼盘,避免烂尾风险之外,其本质是支持居民自住和改善性住房需求,传递出的是稳定住房消费,尤其是支持二套合理改善性需 求的积极信号,而且,新政也通过购买存量商品房而突出了保障房的调节作用,这和为了经济数字而一味的“救市”是显然不同的。
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